
Dentre as muitas tarefas de um síndico, uma das mais delicadas é lidar com a inadimplência. Afinal, é dever do síndico prezar pela saúde financeira do condomínio e garantir que todos estejam pagando em dia a sua parte no rateio das despesas. Quando isso não ocorre, é preciso verificar o que está ocorrendo e cobrar o condômino inadimplente.
É nesse ponto que muitos síndicos ficam com dúvidas a respeito de como agir. Afinal, como cobrar condomínio atrasado?
Confira o que você vai ver neste artigo
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Passo a passo de como cobrar condomínio atrasado
Antes de tudo, é preciso ressaltar que já a partir do primeiro dia útil após o vencimento do boleto o condômino já é considerado inadimplente. Portanto, a partir do primeiro dia de atraso ele já está sujeito a pagar multas e juros.
A partir desse momento, o condômino normalmente tem um prazo bancário de até 30 dias para pagar o valor da cota em atraso, com os devidos acréscimos.
Não é preciso, no entanto, esperar esse primeiro mês para começar o processo de cobrança amigável. É importante que já seja feito um contato inicial com o condômino para entender o que ocorreu.
Confira abaixo os passos a seguir no processo de cobrança de condôminos inadimplentes.
1) Envie uma notificação de atraso
O primeiro passo é entrar em contato com o condômino através de uma carta ou notificação alertando para o atraso no pagamento da cota condominial. Essa tarefa pode ser feita pelo próprio síndico ou pela administradora.
Dessa maneira, o condômino fica ciente de que está inadimplente e de quais medidas podem ser tomadas por conta disso. Além disso, é uma maneira de confirmar se o pagamento de fato não ocorreu ou se houve algum erro na hora de contabilizar os pagamentos.
Por garantia, recomenda-se que a carta seja entregue em mãos, mediante assinatura do condômino.
Caso o pagamento não seja efetuado no primeiro mês de atraso, o condomínio já pode ingressar com uma ação judicial de cobrança. No entanto, o mais comum é conversar antes com o condômino para tentar uma saída amigável, e é esse o nosso segundo ponto do processo.
2) Converse com o condômino e tente negociar o pagamento
Se o condomínio já enviou uma carta de notificação e o condômino ainda assim não pagou os valores em atraso, é hora de conversar com o morador.
Procure o condômino e tente entender se o atraso foi pontual e se uma negociação é possível. Como síndico, é importante mostrar o quanto o pagamento da cota é fundamental para a manutenção do condomínio.
Da mesma maneira, essa é uma oportunidade para mostrar quais as consequências da inadimplência, que vão de multas e juros a uma cobrança judicial que pode levar à penhora do imóvel.
Se o condômino estiver disposto a negociar, é possível parcelar o valor devido. No entanto, o síndico não tem poder para abater multas e juros, já que essas são obrigações previstas por lei.
Esse processo de negociação amigável pode levar de dois a quatro meses. Caso não seja possível negociar nenhum acordo, é hora de ir para o próximo passo: a cobrança judicial.
3) Ingresse com uma ação judicial para cobrar a dívida
Quando todas as possibilidades de acordo amigável se esgotam, o condomínio não tem alternativa a não ser ingressar com uma cobrança judicial.
Sabemos que essa é uma decisão difícil para a maioria dos síndicos. No entanto, como responsável legal pelo condomínio, o síndico não pode se abster de fazer a cobrança. Caso faça isso, pode inclusive ser responsabilizado por omissão.
No caso de uma cobrança judicial, é preciso acionar o advogado que atende o condomínio, explicar o caso e verificar as condições para ingressar com a ação de cobrança.
O novo Código de Processo Civil facilitou muito a cobrança judicial de dívida de condomínio, eliminando a etapa inicial que previa a necessidade de provar a existência da dívida.
No entanto, é preciso ter em mente que ainda assim esse é um processo custoso e que vai levar um tempo para ser concluído, especialmente se o imóvel tiver que ser penhorado.
Por isso, o quarto passo é avaliar a contratação da ajuda externa de uma garantidora de condomínio, que irá garantir o caixa do condomínio e lidar com todo o processo de cobrança.
4) Avalie contratar uma garantidora de condomínio
Como você pode perceber, o processo de cobrar o condomínio em atraso pode ser longo e desgastante. Além disso, enquanto os valores devidos não são pagos, o condomínio fica com um rombo nas contas, que tem que ser coberto pelos outros moradores.
Por isso, é comum que condomínios com inadimplência contratem o auxílio de uma empresa externa, a chamada garantidora de condomínio.
Uma garantidora, como é o caso da Rateio, é uma empresa que oferece o serviço de cobrança garantida. Na cobrança garantida, a empresa emite os boletos, cobra a taxa dos condôminos e sempre repassa para o condomínio 100% das receitas, mesmo que haja inadimplentes.
Ou seja, não importa se alguém deixa de pagar a taxa condominial: o valor vai ser repassado para o condomínio da mesma maneira. Depois, a garantidora irá cobrar os atrasados diretamente dos condôminos, assumindo todo o processo de cobrança descrito nos itens acima.
Assim como um síndico, a garantidora tenta antes de tudo uma negociação amigável. No caso da Rateio, por exemplo, a cobrança humanizada é um fator fundamental. Em último caso, a garantidora entra com uma cobrança judicial, assumindo todos os custos da ação.
Dessa forma, o condomínio não precisa se preocupar com honorários e nem com o longo período em que ficará com as contas prejudicadas até receber os valores devidos.
Multas e juros para condomínio em atraso
Quando um condômino está inadimplente, ele passa a ter que pagar multas e juros sobre o valor devido. Esses valores são definidos por lei e não podem ser ultrapassados, nem pelo condomínio nem por uma empresa garantidora.
Os valores de multas e juros para condôminos inadimplentes são os seguintes:
- Multa de 2%
- Juros de 1% ao mês
- Correção monetária
O imóvel pode ser penhorado por dívida de condomínio?
Caso a situação se agrave e a dívida tenha que ser cobrada judicialmente, o condômino está sujeito a riscos ainda maiores do que pagar juros e multas. Afinal, o imóvel pode sim ser penhorado por dívida de condomínio.
A penhora do imóvel é o último recurso da cobrança de condomínio, depois que todos os outros foram esgotados.
Por lei, em caso de inadimplência o juiz determina que a dívida seja paga em até três dias. Caso ainda assim o pagamento não ocorra, o primeiro passo é uma penhora dos valores em conta bancária. Ou seja, se o condômino tem dinheiro na conta, ele será penhorado para pagar a dívida.
Caso não haja dinheiro em conta, a Justiça prossegue para a penhora dos bens, e é nesse momento que o imóvel pode ir a leilão.
E atenção: o imóvel pode ser penhorado mesmo que seja o único bem da família.
Cuidados ao tomar medidas contra condôminos inadimplentes
Além do processo de cobrança em si, é comum que os condomínios queiram adotar medidas restritivas em relação aos condôminos inadimplentes.
No entanto, é preciso ter cuidado, porque algumas ações não são permitidas e podem ser consideradas como constrangimento ilegal.
Medidas e restrições permitidas em casos de inadimplência condominial:
- O condômino inadimplente não pode votar em assembleia
- O condômino inadimplente não pode se candidatar a síndico
- O condomínio pode fazer a cobrança amigável (de maneira privada) e a cobrança judicial da dívida
Medidas que não podem ser tomadas em casos de inadimplência condominial:
- Proibir os inadimplentes de usar as áreas de lazer, como piscina ou academia
- Constranger publicamente o condômino inadimplente, divulgando o nome dele em avisos e reuniões
- Cobrar o condômino inadimplente de maneira pública, na frente de outros moradores ou de funcionários do prédio
- Cortar o fornecimento de serviços essenciais, como água e gás
Resolva de uma vez a inadimplência no seu condomínio
Se o seu condomínio sofre com a inadimplência, é hora de conhecer a cobrança garantida da taxa condominial, serviço oferecido pela Rateio. Nós somos uma garantidora de condomínio em Curitiba (PR) com mais de 20 anos de experiência.
Basicamente, a Rateio assume a cobrança da taxa condominial e garante inadimplência zero para o seu condomínio. Se alguém deixar de pagar a taxa, a Rateio repassa o valor pro condomínio mesmo assim, antecipando o pagamento dos inadimplentes. Depois, assume a cobrança dos atrasados.