Entenda o que é e como funciona a taxa de condomínio

Zere a inadimplência no condomínio com a garantidora Rateio

A taxa de condomínio é um dos fatores mais importantes na vida condominial. Afinal, é ela que permite que o condomínio funcione a pleno vapor, garantindo os serviços essenciais e as comodidades oferecidas aos moradores.

No entanto, muitos condôminos não sabem exatamente o que compõe a taxa de condomínio nem como é definido o rateio dos valores.

Isso acaba levando a dúvidas e conflitos que poderiam ser evitados se as informações fossem mais claras.

O que é a taxa de condomínio

A taxa de condomínio ou cota condominial é basicamente o rateio das despesas do condomínio. Ela está prevista em lei e seu pagamento é obrigatório. Veja só o que diz o Código Civil:

“Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei no 10.931, de 2004)”.

Ainda de acordo com o Código Civil, esse rateio de despesas é definido pela convenção do condomínio.

“Art. 1.334. (…) a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio”.

Ou seja, a taxa de condomínio nada mais é do que a divisão dos gastos do condomínio entre todos os condôminos. Ela não prevê nenhuma forma de lucro para o condomínio, e sim o mero rateamento das despesas.

Vale lembrar que, da mesma maneira que é obrigação do condômino pagar a taxa condominial, também é um dever do síndico cobrar esse pagamento.

Itens que influenciam a taxa de condomínio

Por se tratar de um rateio, o valor da taxa de condomínio é diretamente influenciado pelo número de unidades e pelo volume de gastos.

Quanto mais unidades, mais diluída é a divisão das despesas, o que contribui para reduzir o valor do condomínio.

Em termos de gastos, a folha de pagamento costuma ser o item que mais pesa, chegando a responder por até 50% do total de despesas do condomínio.

Não à toa, condomínios pequenos e com funcionários contratados acabam tendo um valor mais elevado da taxa condominial.

O que está incluso na taxa condominial

Como vimos, a taxa condominial é uma divisão de despesas. Nos condomínios, essas despesas podem ser enquadradas em duas categorias: despesas ordinárias e despesas extraordinárias. Ambas estão incluídas no valor pago todo mês pelos condôminos.

Despesas ordinárias:

As despesas ordinárias são as despesas básicas e necessárias para a gestão do dia a dia do condomínio. Por exemplo:

Salários e encargos trabalhistas;
Contas de água, luz, gás e IPTU das áreas comuns;
Manutenção de equipamentos como elevadores e portões;
Gastos com limpeza, conservação e pequenos reparos das áreas comuns;
Despesas com itens de segurança, como câmeras, alarmes e sistema de monitoramento;
Honorários da administradora e do síndico.

Despesas extraordinárias:

Por outro lado, as despesas extraordinárias são as despesas que vão além da manutenção básica do condomínio. Podemos mencionar os seguintes itens como exemplo:

Reformas e obras de melhoria, como pinturas, troca de piso e revitalização de fachada;
Decoração e paisagismo;
Instalação de novos equipamentos relativos, por exemplo, à segurança, prevenção contra incêndios, lazer e telefonia;
Recursos para constituir fundo de reserva e fundo de obras.

Definindo o valor da taxa de condomínio: taxa fixa ou rateio mensal

Existem duas possibilidades para definir o valor da taxa de condomínio: com base em uma taxa fixa ou em rateio mensal.

No caso da taxa fixa, é preciso definir e aprovar em assembleia, normalmente no começo do ano, um valor fixo para a taxa de condomínio.

Neste caso, é feita uma previsão orçamentária com todas as despesas do condomínio para 12 meses. Depois, esse montante é rateado entre os condôminos, determinando o valor fixo da taxa para o ano seguinte.

Já no caso do rateio mensal, o condomínio analisa todas as despesas do mês anterior e divide o valor entre os condôminos. Dessa forma, a taxa pode variar ao longo do ano, de acordo com a variação das despesas.

Como é feito o rateio entre os condôminos: fração ideal ou por unidade

Além da diferença entre taxa fixa e rateio mensal, a forma como o valor é rateado entre os condôminos também pode variar. Ou seja, existem diferentes maneiras de calcular o percentual devido por cada unidade.

Pelo Código Civil, se a convenção não estipular uma forma específica de rateio, a contribuição de cada condômino será proporcional à sua fração ideal.

Basicamente, a fração ideal representa a quota ou o quanto do condomínio pertence a cada um, somando a parte comum e a parte privativa de cada unidade.

Como a área privativa pode variar de unidade para unidade, a fração ideal de cada condômino também varia. Quanto mais área privativa na unidade, maior a fração ideal.

Se o rateio do condomínio é feito com base na fração ideal, unidades com maior área privativa (e consequentemente maior fração ideal) vão pagar mais do que unidades menores.

No entanto, a convenção pode determinar outras formas de rateio, como rateio por unidade, número de moradores ou mesmo uma versão mista de rateio.

Nós fizemos um post explicando melhor a cobrança por fração ideal, as vantagens e desvantagens desse sistema e como alterar o método usado pelo condomínio. Confira!

O que acontece se o morador não paga a taxa de condomínio

Por ser um rateio obrigatório das despesas do condomínio, o não pagamento da taxa condominial pode trazer consequências sérias tanto para o condômino quanto para o condomínio.

O condômino inadimplente está sujeito, por lei, a multa de até 2%, juros de 1% ao mês e correção monetária. Além disso, também não pode mais votar em assembleia.

Caso não haja negociação amigável para o pagamento do débito, o condomínio pode acionar judicialmente o morador inadimplente. Neste caso, a Justiça pode determinar a penhora de bens, incluindo o próprio imóvel –mesmo que ele seja o único bem da família.

Por isso, o mais recomendável é sempre tentar negociar imediatamente o pagamento dos valores devidos.

Porém, tenha em mente que essa negociação se refere apenas a prazos e formas de pagamento, porque o síndico não pode dar desconto para o condômino inadimplente.

Efeitos da inadimplência no condomínio

Para o condomínio, as consequências da inadimplência também são péssimas.

Como a taxa condominial é um rateio de despesas, se alguém deixa de pagar a cota acaba sobrecarregando os vizinhos, que têm que pagar mais para cobrir o buraco deixado pelo condômino inadimplente.

Caso contrário, o condomínio fica com a saúde financeira ainda mais prejudicada e corre o risco de não conseguir pagar suas despesas básicas.

Ou seja, na prática a inadimplência é rateada entre todos os moradores, o que aumenta o valor da taxa de condomínio.

Se o caso for parar na Justiça, é preciso descontar ainda custas e honorários, o que acaba encarecendo o processo para o condomínio.

Como lidar com a inadimplência no condomínio

Para evitar a dor de cabeça causada pela inadimplência, o síndico precisa lidar de maneira assertiva com o assunto.

Isso significa fazer campanhas de conscientização, notificar imediatamente os condôminos inadimplentes, negociar o pagamento do condomínio atrasado e fazer a cobrança judicial quando for o caso.

É uma tarefa complexa, como todo síndico bem sabe. Por isso, uma solução é contratar o serviço de uma garantidora de condomínio, como a Rateio.

A garantidora assume a cobrança da taxa condominial e repassa para o condomínio sempre 100% das receitas, mesmo que haja inadimplentes.

Ou seja, ela antecipa o valor devido pelos inadimplentes e depois cobra os atrasados diretamente do condômino, sem gerar custos extras para o condomínio.

Esse serviço é chamado de cobrança garantida e tem a vantagem de proporcionar inadimplência zero para os condomínios. Dessa forma, o síndico e a administradora podem ter um planejamento financeiro seguro e se concentrar nas tarefas mais importantes do dia a dia do condomínio.

Saiba mais sobre a cobrança garantida

Confira o que você vai ver neste artigo