Por si só, lidar com a inadimplência já é um grande desafio para os síndicos. Além do prejuízo para o caixa do condomínio, surgem dúvidas práticas sobre como lidar com o condômino inadimplente e como prestar contas da situação para os demais. Uma das principais dúvidas é a seguinte: o condomínio pode divulgar a lista de inadimplentes?
Confira o que você vai ver neste artigo
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A responsabilidade do síndico em relação à prestação de contas e inadimplência
Dentre as várias obrigações do síndico, o Código Civil estabelece ao menos três que estão diretamente relacionadas à taxa condominial:
“Art. 1.348. Compete ao síndico:
(…)
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas”.
Portanto, como podemos ver, o síndico tem o dever de cobrar os condôminos inadimplentes e de prestar contas à assembleia. Além disso, é responsável por elaborar o orçamento do ano, tarefa diretamente afetada pelos índices de inadimplência do condomínio.
Para cumprir com esses deveres, o síndico tem que tomar algumas medidas práticas em relação à inadimplência.
Ele deve, por exemplo, notificar o condômino que está com o condomínio atrasado, negociar o pagamento e, se for o caso, entrar com uma ação judicial de cobrança. Nenhuma dessas medidas é considerada abusiva; pelo contrário, são consideradas um dever do síndico.
Da mesma maneira, é impossível prestar contas aos condôminos sem falar na inadimplência, já que ela afeta diretamente o caixa do condomínio e o valor da taxa condominial.
A grande questão é como fazer isso sem expor os condôminos inadimplentes a um constrangimento ou situação vexatória, que pode configurar dano moral.
Por isso, vamos falar de algumas medidas que podem ser tomadas para agir de forma segura em relação à divulgação de uma lista de inadimplentes.
Como agir de forma legal em relação à lista de inadimplentes
O primeiro passo para garantir transparência e segurança é ter o aval da assembleia condominial para registrar, como forma de prestação de contas, dados a respeito da inadimplência no condomínio.
Dessa maneira, fica claro que a decisão foi pautada no interesse coletivo, e não apenas na opinião pessoal do síndico.
Com a aprovação, é hora de avaliar como e onde fazer essa prestação de contas acerca da inadimplência de forma adequada, sem constrangimentos.
O principal ponto a considerar é que não se pode expor os nomes dos condôminos inadimplentes. Ressaltamos: a exposição do nome dos condôminos inadimplentes é considerada uma medida abusiva.
O que pode ser feito, com bom senso e sem constranger o condômino:
- Citar apenas as unidades devedoras e o valor devido;
- Manter a divulgação das unidades devedoras restrita aos condôminos;
- Ter certeza, antes de colocar a unidade na lista de inadimplentes, que a dívida realmente existe;
- Citar as unidades devedoras apenas em comunicações diretamente relacionadas às finanças do condomínio, como nos boletos mensais da taxa condominial e na prestação de contas.
O que é considerado excessivo e pode gerar dano moral
Como vimos, com algum cuidado é possível divulgar de forma transparente os dados a respeito da inadimplência no condomínio sem expor os condôminos a uma situação vexatória.
No entanto, há várias situações que podem ser consideradas como um constrangimento para o condômino. Para deixar mais claro o que a jurisprudência tem entendido como medida abusiva, vamos dar alguns exemplos.
O que o condomínio não pode fazer:
- Divulgar, sob qualquer circunstância, os nomes dos condôminos inadimplentes;
- Divulgar a lista de inadimplentes, mesmo que apenas com as unidades (sem os nomes), em quadros de avisos;
- Divulgar a lista de inadimplentes, mesmo que apenas com as unidades, em jornais ou informativos (internos ou públicos);
- Divulgar a lista de inadimplentes, mesmo que apenas com as unidades, no site do condomínio ou da administradora;
- Usar qualquer outra forma de divulgação ou exposição que coloque o condômino em uma situação de constrangimento.
Outras restrições relacionadas a condôminos inadimplentes
Além da divulgação da lista de inadimplência em si, muitos síndicos têm dúvidas também a respeito de outras medidas que podem ou não ser tomadas em relação aos condôminos inadimplentes.
Nós já fizemos um post aqui no site da Rateio mostrando que, por lei, condômino inadimplente não pode votar em assembleia. Portanto, essa é uma medida totalmente legal.
No entanto, muitos condomínios costumam cogitar adotar outras ações que podem, sim, ser consideradas abusivas. Por exemplo, proibir o condômino de usar as áreas comuns; cortar o fornecimento de serviços como água e gás; cobrar o condômino na frente dos vizinhos; dentre outras medidas.
Por isso, é importante sempre consultar o departamento jurídico da sua administradora ou garantidora de condomínio para ter certeza de que o condomínio não está tomando nenhuma medida que pode resultar, depois, em ainda mais dor de cabeça.
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