Mesmo tomando todos os cuidados de segurança, infelizmente é comum a ocorrência de furtos nos condomínios. Um caso bastante corriqueiro, por exemplo, é o furto de bicicletas da garagem. Diante de situações assim, surge uma dúvida comum: o condomínio pode ser responsabilizado em caso de furtos?
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Legislação e a responsabilidade civil do condomínio
Quando falamos em responsabilidade civil do condomínio, estamos falando sobre a possibilidade do condomínio (ou seja, do conjunto de moradores) ter que pagar uma indenização a alguém por conta de determinado evento.
No caso de um furto ocorrido na garagem, por exemplo, a responsabilidade civil implicaria no pagamento de uma indenização ou de um ressarcimento por conta do bem que foi furtado.
No entanto, a grande questão é que a responsabilidade civil dos condomínios em caso de furto não é fácil de se estabelecer, porque a lei não é clara a respeito do assunto.
Tanto o Código Civil quanto a Lei 4.591/64, conhecida como Lei do Condomínio, abordam questões sobre a guarda de veículos e a locação das garagens. Porém, não mencionam de quem é a responsabilidade em eventuais casos de danos ou furto de automóveis ocorridos na garagem.
Por isso, as resoluções a respeito do assunto dependem da jurisprudência. Ou seja, do entendimento que os tribunais vêm adotando ao julgar ações sobre a responsabilidade civil do condomínio. É sobre isso que nós vamos falar a seguir.
Jurisprudência: furto ou roubo em áreas comuns
Casos de furtos em áreas comuns costumam gerar diferentes interpretações da Justiça. No entanto, há algumas decisões que vêm respaldando os entendimento mais comuns nos tribunais.
Primeiro, é importante ressaltar que se algum funcionário do condomínio estiver envolvido ou facilitar um caso de furto ou roubo, mesmo que inadvertidamente, o condomínio pode sim ser responsabilizado.
Caso não haja esse envolvimento, o entendimento mais comum é de que o condomínio só tem responsabilidade por furtos nas áreas comuns em duas situações:
- Se essa responsabilidade estiver prevista na convenção condominial;
- Se o condomínio tiver assumido o dever de guarda das partes comuns, se comprometendo de forma expressa com isso.
Caso a responsabilidade esteja prevista na convenção condominial, pressupõe-se que os condôminos decidiram, de comum acordo, que o condomínio deve indenizar e compensar os prejuízos de quem for vítima de furto nas áreas comuns do condomínio.
No entanto, é raro que uma convenção condominial preveja esse tipo de responsabilidade e de indenização. Normalmente, ela é omissa sobre o assunto ou inclui uma cláusula no sentido contrário, de que o condomínio não é responsável por furtos.
Já a responsabilidade por conta do dever de guarda ocorre, por exemplo, quando há uma decisão de assembleia ou uma previsão na convenção condominial que respalde que o dever de guarda das áreas comuns é do condomínio.
Quando o condomínio se compromete com o monitoramento das áreas comuns, cobrando um valor dos condôminos pelo serviço de segurança, ele também corre o risco de ser responsabilizado, embora isso ainda seja alvo de várias interpretações subjetivas nos tribunais.
Vale ressaltar que a mera existência de câmeras ou porteiro não configura dever de guarda e, portanto, não garante a responsabilidade do condomínio em caso de furto.
Cláusula de "não indenizar" nas convenções condominiais
Como mencionamos, o condomínio pode ser considerado responsável por furtos caso essa responsabilidade esteja expressamente mencionada na convenção.
No entanto, o mais comum é a inclusão de uma cláusula oposta, a cláusula de não indenizar. Ela normalmente prevê que o condomínio não é responsável, e portanto não deve pagar indenizações, por casos de furto ou roubo nas áreas comuns.
Uma situação comum é quando a convenção contém essa cláusula que isenta o condomínio de responsabilidade, mas ao mesmo tempo está caracterizado o dever de guarda, com contratação de sistemas de segurança. Neste caso, há conflito? O que vale mais?
Para este tipo de situação, o entendimento do STJ (Superior Tribunal de Justiça) é de que a cláusula de não indenizar continua válida mesmo que exista esquema de segurança, já que ela expressa uma vontade acordada livremente pelos condôminos.
Em recurso analisado pelo tribunal, foi considerado que não há conflito caso os condôminos desejem incluir uma cláusula de não indenizar e, ainda, contratar um sistema de segurança. O entendimento é de que o investimento em segurança não pode ser um ônus para o condomínio, que é o que ocorreria se ele anulasse a cláusula de não indenizar.
Conclusão
Como podemos perceber pela jurisprudência, o cenário mais comum para os condomínios é o de não ser responsável por furtos e roubos que ocorram nas suas dependências. As exceções que podem levar o condomínio a ser responsabilizado são:
- Se um funcionário facilitou o furto ou roubo, mesmo que sem querer, ou se houver alguma outra ocorrência que prove que o condomínio teve culpa no ocorrido;
- Se a convenção condominial prever que o condomínio é responsável por casos de furtos e roubos;
- Se o condomínio assumiu o dever de guarda das partes comuns, se comprometendo expressamente com isso, e não há cláusula de “não indenizar” na convenção que possa impedir uma eventual indenização.
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