O termo “convenção de condomínio” surge praticamente todas as vezes em que se fala sobre algum ponto relevante da gestão condominial. Multas, convocação de assembleia, a forma de divisão da taxa de condomínio: esses são apenas alguns exemplos de pontos que passam por regulamentação na convenção.
Por isso, é importante que síndicos e condôminos saibam exatamente o que é e para que serve a convenção de condomínio.
Confira o que você vai ver neste artigo
* Vale destacar que o ideal é que a convenção seja redigida com o auxílio de um advogado, justamente por ter um papel fundamental na gestão do condomínio.
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O que é a convenção de condomínio?
A convenção de condomínio é a “lei” maior do condomínio. Em uma comparação simples, é como se a convenção fosse a Constituição do condomínio.
Cada condomínio deve ter sua própria convenção, que normalmente é feita quando as unidades começam a ser entregues aos proprietários. Para que ela passe a valer, deve ser subscrita por no mínimo ⅔ dos condôminos. Depois, o ideal é que o síndico sempre entregue uma cópia da convenção aos novos moradores.
É na convenção que devem constar todas as regras do condomínio. Isso é fundamental porque decisões e sanções não previstas no documento não são consideradas válidas (a não ser que sejam previstas ou determinadas por alguma legislação municipal, estadual ou federal).
Outro ponto importante a considerar é que a convenção não pode ir contra nenhuma lei ou regulamentação municipal, estadual ou federal.
Quais itens devem ser abordados na convenção
O Código Civil determina os principais pontos que a convenção condominial deverá determinar.
Veja os itens que a convenção de condomínio deve regulamentar:
- A discriminação e a individualização das unidades de propriedade exclusiva e das áreas comuns;
- A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade;
- O fim a que as unidades se destinam (como moradia, por exemplo);
- A forma de pagamento e a quota proporcional da taxa de condomínio (ou seja, como será feito o rateio da taxa);
- A forma da administração do condomínio (com regras sobre contratação de administradora e eleição e destituição de síndico, conselho fiscal e subsíndico, se houver);
- A competência das assembleias, a forma de convocação e o quórum exigido para as votações. Isso inclui, por exemplo, o tempo mínimo de antecedência para a convocação da assembleia e critérios para o uso de procurações;
- As sanções a que os condôminos estão suscetíveis, como multas e advertências;
- O regimento interno, que define regras e critérios para situações comuns do dia a dia do condomínio, como uso das áreas comuns.
É também a convenção que estabelece os critérios para cobrança de inadimplentes, detalhando a multa e o juros que devem ser aplicados. É claro, sempre respeitando os limites previstos no Código Civil.
Além disso, a convenção prevê ainda detalhamentos sobre o fundo de reserva e a possibilidade de pagamento de salário ou isenção de taxa condominial para o síndico.
Como alterar a convenção de condomínio
Mesmo que a convenção seja feita com muito critério e cuidado, é natural que com o passar do tempo surja a necessidade de efetuar alterações no documento. É possível incluir novas regras ou rediscutir e eventualmente alterar itens previstos na convenção.
Por exemplo, para alterar o valor de multas ou redefinir as regras para convocação das assembleias é preciso alterar a convenção de condomínio.
Por se tratar de um documento fundamental na vida condominial, não basta ter a aprovação da maioria simples em assembleia. O Código Civil determina que mudanças na convenção só podem ser feitas com a aprovação de ⅔ de todos os condôminos (não apenas dos que compareceram à assembleia).
Vale destacar que a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.
Quem é responsável por garantir o cumprimento da convenção
A responsabilidade por garantir que a convenção de condomínio seja cumprida é do síndico. O Código Civil estabelece de forma muito clara:
“Art. 1.348. Compete ao síndico:
(…)
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia”.
Portanto, o síndico tem o dever de fiscalizar e cobrar o cumprimento das regras previstas na convenção. E, se necessário, aplicar as sanções previstas no documento, como multas e advertências.
O importante é sempre ater-se ao que está previsto na convenção. Afinal, o síndico não pode criar e estabelecer regras que não estejam previstas ou contrariem o documento.
Diferença entre convenção de condomínio e regimento interno
O Código Civil prevê o regimento interno como sendo uma parte da convenção. No entanto, nem sempre isso ocorre. Há casos em que o regimento interno é registrado como um documento à parte, o que não interfere em nada no papel de cada um dentro do condomínio.
A principal diferença entre a convenção de condomínio e o regimento interno é que a convenção aborda regras relacionadas à administração condominial, enquanto o regimento interno regula questões do dia a dia do condomínio.
Por exemplo, o regimento interno costuma conter regras relativas ao uso das áreas comuns (como piscinas, salão de festas e playground), mudanças, obras e reformas, horário de silêncio, vagas de garagem etc.
Caso haja conflito entre o que está determinado na convenção e o que diz o regimento, o que prevalece é a convenção.
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