Quem é ou já foi síndico sabe que não é fácil estar à frente da administração de um condomínio. É preciso saber lidar com diversos interesses e opiniões diferentes, e ao mesmo tempo agir sempre pensando no que é melhor para o condomínio. Para guiar esse trabalho, a lei estabelece determinadas funções, direitos e deveres e do síndico.
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Entenda o papel do síndico no condomínio
O Código Civil determina que os condomínios elejam um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio. Na prática, o síndico é o representante legal do condomínio e a pessoa responsável por gerenciar todos os aspectos da gestão condominial.
Discussões entre vizinhos, escala de funcionários, problemas com obras, vazamentos, previsão orçamentária, escolha de administradora, inadimplência condominial…. Tudo acaba passando pelo síndico.
Obviamente, não é uma tarefa fácil. Idealmente, o síndico deve ser organizado, ético e paciente para lidar com as demandas dos condôminos. Também é importante que ele conheça bem a convenção do condomínio e procure aprender sobre as leis que afetam a gestão condominial.
Por lei, o síndico deve ser eleito em assembleia por um prazo não superior a dois anos, que pode ser renovado.
Quais são as obrigações legais do síndico
O Código Civil determina uma série de obrigações legais ao síndico. São elas:
- Convocar a assembleia dos condôminos;
- Representar o condomínio em juízo ou extrajudicialmente, atuando para defender os interesses comuns;
- Informar a assembleia imediatamente sobre procedimentos judiciais ou administrativos de interesse do condomínio;
- Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
- Ser responsável pela conservação e guarda das partes comuns, além de zelar pela prestação de serviços que interessem ao condomínio;
- Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
- Cobrar dos condôminos as contribuições (taxa de condomínio), impondo e cobrando multas devidas;
- Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
- Realizar o seguro da edificação.
Essas obrigações trazem uma carga enorme de responsabilidade ao síndico. Afinal, são determinações do Código Civil – e o síndico que não cumprir com as suas obrigações pode ter que responder judicialmente por isso.
Outras funções do síndico
Além das obrigações legais previstas em lei, a própria convenção do condomínio pode determinar outras funções ao síndico – ou detalhar melhor funções que já se enquadram dentre as obrigações legais.
Por exemplo:
- Mediar conflitos entre os moradores;
- Organizar as manutenções periódicas, atentando-se aos prazos e regulamentos locais (por exemplo, manutenção de elevador e medidas para prevenção de incêndio);
- Prever e gerenciar o fundo de reserva;
- Coordenar equipes de funcionários contratados e terceirizados;
- Organizar o uso das áreas comuns do condomínio, de acordo com o previsto no regimento interno;
- Avaliar contratações de serviços que possam beneficiar o condomínio (portaria remota, segurança terceirizada etc.);
- Manter o controle sobre a inadimplência condominial, gerenciando o processo de cobrança por conta própria ou por meio de uma garantidora de condomínio.
Quais são os direitos do síndico
Apesar de ser um trabalho difícil, o síndico não tem só obrigações. Assim como todo profissional, ele também tem direitos.
Veja só:
- Receber remuneração e/ou isenção de pagamento da taxa condominial, conforme previsto na convenção do condomínio ou aprovado em assembleia;
- Tirar férias anualmente, deixando tudo organizado para o período em que estiver ausente;
- Estabelecer horários para atender demandas que não sejam urgentes;
- Se for condômino, obviamente o síndico tem o direito de votar em assembleia.
Dicas para uma boa gestão do condomínio
Considerando as principais obrigações e funções do síndico, nós preparamos algumas dicas que podem facilitar a tarefa de gerenciar o condomínio.
Organize a documentação do condomínio
Tenha controle e organização sobre toda a documentação do condomínio. Assim, ficará mais fácil se manter em dia em relação a manutenções periódicas, seguro predial, pagamento de obrigações trabalhistas, impostos etc.
Conheça a convenção condominial
Conheça a convenção condominial e o regimento interno do começo ao fim. Afinal, eles são a “constituição” do condomínio e vão referendar todas as decisões que precisarem ser tomadas. Além disso, é obrigação do síndico cobrar que as regras sejam cumpridas –para isso, é preciso antes de tudo conhecê-las bem.
Fique atento à legislação trabalhista
Conheça o mínimo da legislação trabalhista e fique atento à situação dos funcionários. Assim, é mais fácil evitar eventuais multas e ações judiciais. Sempre mantenha controle e confira se a carga horária, funções e tempo de descanso estão sendo respeitados conforme os acordos individuais e coletivos.
Seja organizado financeiramente
O dinheiro do condomínio é o dinheiro de todos os condôminos e deve ser tratado com zelo e responsabilidade. Faça uma previsão orçamentária anual realista e bem embasada, e não esqueça que o síndico tem a obrigação de prestar contas.
Controle a inadimplência condominial
Um dos fatores que mais pode comprometer a gestão condominial é a inadimplência. É fundamental mantê-la sob controle, cobrando as multas e juros previstos em lei –judicialmente, inclusive, caso não haja acordo amigável.
Uma opção é contratar o serviço de uma garantidora, que garante a receita integral do condomínio e ajuda a zerar a inadimplência.
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