Uma dúvida comum de síndicos e condôminos é a respeito das consequências de não pagar a taxa de condomínio. Em especial, se é possível ou não que o imóvel seja penhorado por dívidas de condomínio. Pois bem, a resposta é que sim, dívida de condomínio pode levar à penhora do imóvel.
Para explicar melhor o assunto e mostrar quais são as bases legais para a penhora do imóvel, nós vamos abordar os seguintes pontos:
Confira o que você vai ver neste artigo
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É obrigatório pagar a taxa de condomínio?
A taxa condominial é, basicamente, um rateio das despesas do condomínio entre todos os condôminos. Ou seja, corresponde a parte de cada um no pagamento das contas básicas, salários de funcionários, manutenção, impostos etc.
Devido à sua importância para a gestão condominial, o pagamento da taxa de condomínio é obrigatório por lei. Veja só o que diz o Código Civil:
“Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;”
Portanto, não há como “escapar” do pagamento da taxa. Caso o condômino se torne inadimplente, ele estará sujeito às sanções também previstas em lei, como mostraremos no próximo item.
Quais as consequências da inadimplência de condomínio?
A inadimplência traz consequências negativas tanto para o condômino quanto para o condomínio em si. Quando alguém deixa de pagar a cota condominial, o condomínio fica com um rombo no caixa que prejudica o planejamento financeiro. Inclusive, pode não conseguir arcar com despesas básicas, como a folha de pagamento.
Para que seja possível continuar pagando as contas, o condomínio acaba tendo que aumentar o valor da taxa, sobrecarregando os moradores que pagam em dia.
Até por conta desse imenso impacto sobre a coletividade, a lei prevê sanções que devem ser aplicadas aos condôminos inadimplentes.
O Código Civil deixa claro:
” Art. 1.336. (…)
§ 1 o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.”
Quando a lei menciona que o condômino estará sujeito aos “juros moratórios convencionados”, ela está se referindo aos juros estabelecidos na convenção condominial. Caso não haja essa previsão na convenção, o juros sobre a dívida deve ser de um por cento ao mês. Além, claro, da multa de até 2% sobre o valor do débito.
Se a dívida não for paga por meio de uma negociação amigável, o condomínio pode entrar com uma ação judicial de cobrança. É essa ação que pode levar à penhora do imóvel.
Como funciona o processo de cobrança de dívida de condomínio?
Normalmente, os condomínios seguem um cronograma relativo à cobrança dos inadimplentes. Por lei, o condomínio já pode ingressar com uma ação judicial de cobrança a partir do primeiro mês de atraso. No entanto, é de praxe tentar uma negociação amigável antes.
Normalmente, o cronograma de cobrança de condomínio atrasado inclui as seguintes etapas:
- Confirmação de que o pagamento de fato não ocorreu;
- Envio de notificação a respeito do atraso no pagamento do condomínio;
- Tentativa de negociação amigável, com possibilidade parcelar o pagamento;
- Ingresso de ação judicial, que pode levar inclusive à penhora do imóvel.
Depois que a ação tem início, a Justiça ordena o pagamento do débito em um prazo de três dias. Caso o condômino não pague a dívida, ocorre a penhora de bens do devedor.
Normalmente, a penhora segue uma ordem prevista no Código de Processo Civil:
“Art. 655. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem:
I – dinheiro, em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira;
II – veículos de via terrestre;
III – bens móveis em geral;
IV – bens imóveis;”
Ou seja, antes da penhora do imóvel em si pode ocorrer a penhora de outros bens e recursos que o devedor possuir.
Imóvel pode ser penhorado mesmo que seja bem de família?
Outra dúvida comum é que se o imóvel pode ser penhorado por dívida de condomínio mesmo sendo bem de família. Afinal, a lei prevê uma proteção para imóveis que sejam o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar.
No entanto, há exceções para essa proteção, chamada de impenhorabilidade. Uma das exceções é justamente a dívida de condomínio. A lei deixa bem claro que, neste caso, o imóvel pode sim ser penhorado mesmo que seja bem de família.
Veja só que diz a Lei nº 8009/90:
“Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
(…)
IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;”
O Código Civil também aborda o assunto:
” Art. 1.715. O bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à sua instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de despesas de condomínio.”
Portanto, é preciso ter muito cuidado ao deixar atrasar a taxa de condomínio, já que essa é uma dívida que pode ter consequências sérias para todos os envolvidos.
Qual a obrigação do síndico no processo de cobrança?
O síndico tem um papel fundamental no controle da inadimplência e no processo de cobrança das taxas de condomínio em atraso.
Por lei, é responsabilidade do síndico cobrar que todos paguem a cota condominial em dia e aplicar as sanções necessárias caso isso não ocorra. O síndico não pode, por exemplo, abrir mão de cobrar as multas e juros previstos em lei ou optar por não entrar com uma ação de cobrança, sob pena de ser responsabilizado por isso.
Para auxiliar nesse processo, o síndico pode contar com ajuda especializada para lidar com a inadimplência, como uma garantidora de condomínio.
Quando o condomínio contrata uma garantidora, a empresa assume a cobrança da taxa condominial. Os condôminos efetuam o pagamento normalmente, e a garantidora repassa para o condomínio sempre 100% das receitas previstas, mesmo que haja inadimplentes.
Ou seja, mesmo que alguém deixe de pagar a taxa isso não afeta o condomínio. Na prática, é como se a inadimplência fosse zero.
Depois, a garantidora cobra os atrasados diretamente dos condôminos, sempre seguindo os juros e multas previstos em lei, da mesma forma que o condomínio faria.
