Zere a inadimplência no condomínio com a garantidora Rateio
Quem vive em condomínio normalmente está familiarizado com o termo fundo de reserva. Afinal, na maioria dos condomínios ele aparece no boleto todo mês.
Apesar disso, é comum que moradores e até síndicos tenham dúvidas a respeito do que exatamente é o fundo de reserva e como ele pode ser utilizado.
Confira o que você vai ver neste artigo
O que é o fundo de reserva
De maneira geral, o fundo de reserva é uma espécie de poupança feita pelo condomínio para custear necessidades extraordinárias, urgentes ou eventuais. Ele foi previsto na Lei nº 4.591/64, mais conhecida como Lei do Condomínio, e não foi revogado pelo Código Civil.
A lei determina que a convenção do condomínio deve prever a forma de contribuição para a constituição do fundo de reserva.
Normalmente, as convenções estabelecem o valor da contribuição (normalmente no formato de uma porcentagem da cota condominial), o prazo de duração da cobrança e que tipos de despesas ela pode cobrir.
Quanto deve ser cobrado de fundo de reserva
O valor que deve ser cobrado para o fundo de reserva mensalmente é um percentual em relação à taxa de condomínio. Normalmente, varia de 5% a 10%. Ou seja, se a taxa do condomínio é R$200, o valor cobrado para o fundo de reserva vai variar de R$10 a R$20.
O mais recomendado é que o fundo seja arrecadado até atingir um valor que equivale a duas ou três vezes o valor da receita mensal do condomínio.
Por exemplo, se em um mês a arrecadação total é de R$10 mil, o fundo de reserva deve ser cobrado até acumular entre R$20 mil e R$30 mil. Depois, é possível avaliar a suspensão da arrecadação.
Além disso, o condomínio deve aplicar o fundo em uma caderneta de poupança ou outro investimento seguro, para evitar que o montante se desvalorize.
Como o fundo de reserva deve ser usado
Assim como em relação ao percentual cobrado, é a convenção do condomínio que vai determinar como o fundo de reserva pode ser utilizado. Ou seja, que tipo de despesas ele pode cobrir.
De maneira geral, a natureza do fundo de reserva é preventiva e ele deve ser usado para custear despesas extraordinárias (como consertar um rompimento de tubulação) e, a longo prazo, obras de valor mais elevado (como investimentos na troca do elevador).
O uso do fundo de reserva deve sempre ser comunicado aos condôminos em até 30 dias. Idealmente, o síndico deve convocar uma assembleia especificamente para esse fim. Além disso, sempre que houver retiradas do fundo de reserva o valor deve ser reposto.
Vale lembrar que, de maneira geral, o fundo de reserva não deve ser utilizado para pagar despesas ordinárias, ou seja, aquelas do dia a dia do condomínio, a não ser que essa possibilidade esteja indicada de maneira explícita na convenção.
Caso contrário, para adotar essa medida é imprescindível levar o assunto para aprovação em assembleia e definir um plano para repor o valor usado ao fundo.
Posso usar o fundo de reserva para cobrir a inadimplência no condomínio?
Essa é uma dúvida comum de síndicos que enfrentam problemas com a inadimplência no condomínio. Afinal, a inadimplência dificulta o pagamento das despesas ordinárias e faz com que os demais condôminos tenham que pagar uma taxa maior para cobrir o buraco no orçamento.
Para evitar o aumento da taxa para os demais condôminos, alguns síndicos cogitam usar o fundo de reserva para cobrir a diferença causada pela inadimplência.
No entanto, como mencionamos acima, o fundo de reserva só pode ser usado de acordo com o que está previsto na convenção. E, em geral, as convenções determinam que ele seja usado apenas para despesas extraordinárias, urgentes e não previstas no orçamento.
Ou seja, o fundo de reserva não foi feito para cobrir a inadimplência. A não ser que essa possibilidade esteja explicitamente prevista em convenção, o síndico não pode usar o fundo de reserva para bancar o rombo causado por cotas condominiais não pagas.
Para resolver a inadimplência condominial, o síndico pode investir em outras frentes, como contratar um serviço de cobrança garantida de condomínio.
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Quem paga pelo fundo de reserva: inquilino ou proprietário?
A Lei do Inquilinato determina que o fundo de reserva deve ser pago pelo proprietário do imóvel, já que é considerado uma despesa extraordinária.
No entanto, a mesma lei determina que caso o fundo de reserva seja usado para custear alguma despesa ordinária durante o período de locação, é o inquilino que deve pagar pela reposição desse valor ao fundo.
Essas definições seguem a mesma lógica da divisão geral de despesas do condomínio entre locatário e locador.
Os proprietários são os responsáveis por pagar por despesas relacionadas a melhorias que aumentam o valor do bem, como pintura de fachada, paisagismo, construção de novas áreas de lazer etc.
Já os inquilinos são responsáveis por pagar pelas despesas ordinárias, como salários, contas de água, luz e gás, manutenção de elevadores e gastos com limpeza. Afinal, é o locatário quem está usufruindo dos serviços do dia a dia do condomínio e, portanto, deve participar do rateio dessas despesas.
Com o fundo de reserva, a lógica é a mesma. Por isso, em caso de uso do fundo é importante discriminar exatamente qual o tipo de despesa que está sendo paga.
Fundo de reserva pode ser devolvido aos condôminos?
Embora o pagamento do fundo de reserva seja de responsabilidade dos condôminos, assim que o valor é pago ele passa a ser considerado propriedade do condomínio.
A função do fundo de reserva, vale lembrar, é servir como uma poupança de segurança para o condomínio em situações de emergência.
Portanto, como parte do patrimônio do condomínio o fundo de reserva não pode ser devolvido nem restituído aos condôminos. Mesmo que o proprietário venda a unidade, ele não tem direito de cobrar a devolução do fundo de reserva já pago.
Fortaleça o caixa do seu condomínio
O fundo de reserva é um elemento fundamental para garantir a segurança financeira dos condomínios, mas muitos sofrem com uma inadimplência tão alta que fica difícil constituir qualquer tipo de poupança.
Se esse é o caso do seu condomínio, é preciso tomar uma atitude para lidar de maneira assertiva com a inadimplência. É nisso que nós da garantidora Rateio podemos ajudar.
Nós oferecemos o serviço de cobrança garantida de condomínio. Ou seja, fazemos a cobrança da taxa de condomínio e repassamos sempre 100% das receitas, mesmo que haja inadimplentes. Depois, cobramos os valores atrasados diretamente dos condôminos.
Dessa maneira, o condomínio garante que vai receber todo mês o valor previsto e consegue se programar para constituir fundos que podem ser usados em obras e melhorias.
Seu condomínio sofre com inadimplência? Fale com a garantidora Rateio!
