O aluguel de imóveis é regulamentado pela Lei 8.245, conhecida como Lei do Inquilinato. É ela que estabelece todas as questões relativas a contrato, despejos, garantias etc. E, também, os direitos e deveres do inquilino e do proprietário.
Neste texto, vamos falar sobre 7 direitos do locatário ao alugar um imóvel residencial, em condomínio ou não. Confira!
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1) Receber o imóvel em bom estado de uso
Um dos principais direitos do locatário é receber o imóvel em bom estado de uso. Para se certificar que isso ocorra, é importante pedir uma vistoria de entrada, que inclua fotos e descreva a condição geral do imóvel e possíveis defeitos.
O locador é obrigado a fornecer esse relatório, caso seja solicitado pelo inquilino. Da mesma maneira, o inquilino assume o compromisso de devolver o imóvel nas mesmas condições ao fim do contrato.
Caso seja constatado algum problema ou defeito anterior à locação, o proprietário é responsável por consertar ou reembolsar o reparo feito pelo inquilino, podendo descontar o valor do reparo do valor do aluguel.
Soma-se a esse direito o fato da lei determinar que o proprietário deve garantir, durante o tempo de locação, o “uso pacífico do imóvel locado”.
2) Ser isento do pagamento de taxas administrativas
A Lei do Inquilinato também é bem clara ao estabelecer que quem deve pagar taxas administrativas é o proprietário, e não o inquilino.
Isso inclui taxas de administração imobiliária e de intermediações, incluindo os gastos com checagem de documentos e verificações de fiador, por exemplo.
Além disso, a lei também determina que os impostos e taxas que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel também são de responsabilidade do locador, a não ser que no contrato conste uma disposição expressa em contrário.
Por outro lado, é dever do locatário entregar imediatamente ao proprietário os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, assim como qualquer outra “intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário”.
3) Ter preferência de compra
Não é incomum que o proprietário decida vender o imóvel durante o período em que ele está locado. Neste caso, a lei determina que o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros.
A regra é que o inquilino receba uma comunicação a respeito do negócio, contendo todas as condições, como preço e forma de pagamento.
No entanto, é preciso ficar atento: se há mesmo interesse em comprar o imóvel, o inquilino tem um prazo de 30 dias para se manifestar, aceitando de maneira inequívoca a proposta. Caso contrário, o direito de preferência caduca e o imóvel pode ser vendido a qualquer pessoa.
Além disso, se o locatário aceitar a proposta, mas depois desistir do negócio, fica responsável pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
4) Não pagar por despesas extraordinárias de condomínio
Outro ponto definido na Lei do Inquilinato é a responsabilidade de cada um a respeito dos diferentes tipos de despesas do condomínio. No caso, o inquilino é dispensado de pagar as despesas extraordinárias, que ficam a cargo do proprietário.
Despesas extraordinárias são aquelas que não se referem aos gastos do dia a dia do condomínio. A lei cita, por exemplo:
- Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
- Pintura das fachadas e das esquadrias externas;
- Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
- Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
- Instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
- Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
- Constituição de fundo de reserva.
Já as despesas relativas ao funcionamento do dia a dia do condomínio são de responsabilidade do inquilino. Elas incluem, por exemplo, despesas de água, luz e esgoto, salários e encargos trabalhistas e limpeza e manutenção das áreas comuns.
5) Receber o comprovante dos pagamentos feitos
Por lei, o proprietário tem o dever de fornecer ao inquilino um recibo discriminado dos valores pagos como aluguel. A lei, aliás, é bem clara a respeito do assunto e veda o uso de recibo de quitação genérico.
Esse é um ponto importante para evitar eventuais conflitos e confusões, especialmente porque a falta de pagamento do aluguel pode levar a uma ação por despejo.
Portanto, é fundamental que o inquilino também tenha um controle de pagamentos e possa comprovar que os aluguéis foram quitados.
6) Ser indenizado por benfeitorias feitas no imóvel
Quando um locatário pretende ficar no mesmo imóvel por um longo período de tempo, é comum que ele queira fazer algumas benfeitorias no imóvel.
Essa possibilidade está prevista na Lei do Inquilinato. A regra é que o inquilino deve ser reembolsado por benfeitorias nas seguintes circunstâncias:
- Benfeitorias necessárias, ainda que não tenham sido autorizadas pelo proprietário;
- Benfeitorias úteis, desde que tenham sido autorizadas pelo locador.
Já as benfeitorias voluptuárias, conhecidas como obras de “embelezamento”, não são indenizáveis, mas podem ser levantadas pelo locatário ao fim do contrato, desde que a retirada não afete a estrutura do imóvel.
7) Devolver o imóvel a qualquer tempo
Por fim, o inquilino também tem o direito de devolver o imóvel a qualquer momento, pagando as multas previstas em contrato, se for o caso. Já o locador não pode reaver o imóvel durante o período de duração do contrato.
A Lei do Inquilinato também prevê que o locatário fica dispensado de pagar a multa caso a devolução do imóvel ocorra por conta de uma transferência de trabalho para outra localidade. Neste caso, é preciso notificar o locador com prazo mínimo de 30 dias.
Além disso, a locação também poderá ser desfeita por:
- Acordo mútuo;
- Infração legal ou contratual;
- Falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
- Realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público e que não possam ser executadas com a permanência do locatário no local.
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