O reajuste da taxa de condomínio é um dos assuntos mais polêmicos nas assembleias condominiais. Afinal, um aumento afeta diretamente o orçamento familiar de cada condômino. No entanto, o condomínio precisa ter saúde financeira e deve ser capaz de prever e pagar todas as suas despesas, que também são reajustadas ano a ano.
Por isso, é importante que síndicos e condôminos entendam como funciona o reajuste da taxa de condomínio. Conhecendo as bases para o aumento da taxa, é possível discernir se a correção é adequada ou não.
Confira o que você vai ver neste artigo
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O que é a taxa de condomínio
A taxa de condomínio nada mais é do que um rateio das despesas do condomínio entre todos os condôminos. Por lei, todo condômino é obrigado a pagar a sua parte nesse rateio.
Veja só o que diz o Código Civil:
“Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei no 10.931, de 2004)”.
Portanto, se você mora em condomínio sempre vai ter que pagar uma taxa para ajudar a bancar as despesas.
Se você não pagar a taxa de condomínio, estará sujeito a multa, juros, correção monetária e até mesmo ações judiciais de cobrança que podem levar à perda do imóvel.
Ao contrário do que muitos condôminos imaginam, a taxa de condomínio não prevê (e nem pode prever) nenhuma forma de lucro para o condomínio. Ela é simplesmente um mero rateamento de despesas, que podem ser divididas em ordinárias e extraordinárias.
Despesas ordinárias
As despesas ordinárias são as despesas básicas e necessárias para a gestão do dia a dia do condomínio. Por exemplo:
- Salários e encargos trabalhistas;
- Contas de água, luz, gás e IPTU das áreas comuns;
- Manutenção de equipamentos como elevadores e portões;
- Gastos com limpeza, conservação e pequenos reparos das áreas comuns;
- Despesas com itens de segurança, como câmeras, alarmes e sistema de monitoramento;
- Honorários da administradora e do síndico.
Despesas extraordinárias
Por outro lado, as despesas extraordinárias são as despesas que vão além da manutenção básica do condomínio.
Podemos mencionar os seguintes itens como exemplo:
- Reformas e obras de melhoria, como pinturas, troca de piso e revitalização de fachada;
- Decoração e paisagismo;
- Instalação de novos equipamentos relativos, por exemplo, à segurança, prevenção contra incêndios, lazer e telefonia;
- Recursos para constituir fundo de reserva e fundo de obras.
Itens que influenciam no reajuste da taxa condominial
Todo os anos, o síndico deve fazer uma previsão orçamentária para o condomínio. O valor da taxa condominial é definido com base nessa previsão, que deve ser aprovada em assembleia. Dependendo das despesas previstas, a cota condominial pode se manter estável ou ser reajustada.
Para calcular essas despesas e o eventual reajuste da taxa de condomínio, é preciso colocar na ponta do lápis todos os itens que envolvam gastos no condomínio.
Abaixo, vamos mostrar alguns dos pontos que devem ser considerados na previsão orçamentária e no reajuste da cota condominial.
Reajustes de serviços terceirizados
A maioria dos contratos de serviços terceirizados, como segurança, portaria e limpeza, preveem um reajuste anual, normalmente baseado na inflação. Portanto, é importante checar cada contrato do condomínio e considerar o valor do reajuste no orçamento anual.
Custos de manutenção
Todo condomínio precisa passar por serviços básicos de manutenção, incluindo, por exemplo, manutenção de elevadores, bomba d’água, portões e jardins.
Mais do que uma despesa, a manutenção é um trabalho preventivo para evitar dores de cabeça maiores no futuro. Por isso, ela deve constar da previsão orçamentária anual.
Sabemos que nem sempre é fácil prever exatamente quanto o condomínio vai gastar com manutenção, mas pode-se pegar como base a média de gastos com manutenção nos anos anteriores e trabalhar com reajustes a partir desses valores.
Vale lembrar que quanto mais antigo o condomínio, maiores as chances dos gastos com manutenção crescerem.
Reajuste de salários e encargos trabalhistas
Um item que pesa bastante no orçamento dos condomínios é a folha de pagamento. E, claro, os reajustes que incidem sobre ela todos os anos. É fundamental que o condomínio se planeje para arcar com os valores de dissídio, encargos trabalhistas etc.
Inadimplência
Na hora de fazer o planejamento orçamentário anual, muitos condomínios esquecem de levar em conta a taxa média de inadimplência.
Quando alguém não paga a cota condominial, o condomínio deixa de receber uma receita importante e tem que aumentar o valor da taxa para conseguir arcar com todas as despesas. Por isso, é preciso considerar esse fator na hora de pensar no reajuste da taxa de condomínio.
Uma alternativa para lidar com a inadimplência é contratar uma garantidora de condomínio, como a Rateio.
A garantidora assume a cobrança da taxa condominial e repassa para o condomínio sempre 100% das receitas, mesmo que haja inadimplentes. Depois, cobra diretamente do condômino os valores atrasados.
Para o condomínio, essa é uma ótima maneira de garantir segurança financeira e evitar o aumento da cota condominial por conta da inadimplência.
Situação atual das finanças
Outro fator importante a se considerar para um eventual reajuste da taxa de condomínio é a situação orçamentária atual.
Se o condomínio operou em déficit ou no limite do orçamento nos 12 meses anteriores, é preciso fazer ajustes para o ano seguinte antes que a situação piore ainda mais.
Benfeitorias previstas
Além das despesas básicas de manutenção, com frequência os condomínios se programam também para executar algumas benfeitorias. Se esse for o caso do seu condomínio, é preciso considerar esse fator também no orçamento anual.
Normalmente, a verba para benfeitorias é arrecadada por meio de um fundo de obras específico.
Contas básicas
O condomínio tem que pagar, todo mês, algumas contas básicas, como água, luz e gás.
No orçamento anual, é preciso considerar a média de gastos dos anos anteriores e os índices de reajuste para avaliar o quanto essas despesas vão impactar o reajuste da taxa de condomínio.
Esse é um fator especialmente importante em condomínios que não possuem contas individualizadas de água e gás.
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Como calcular a taxa de condomínio
Depois de colocar na ponta do lápis todos os itens acima, é hora de calcular o valor da taxa de condomínio.
Lembre-se sempre de acrescentar uma margem de segurança de 5% a 10%, para que o condomínio não passe apertos ao longo do ano. Caso contrário, corre-se o risco de ter que convocar uma assembleia extraordinária para aprovar novos reajustes ou fazer uma chamada extra.
Para o rateio, o Código Civil determina que, se a convenção não estipular uma forma específica de rateio, a contribuição de cada condômino será proporcional à sua fração ideal.
Basicamente, a fração ideal representa a quota ou o quanto do condomínio pertence a cada um, somando a parte comum e a parte privativa de cada unidade.
Como a área privativa pode variar de unidade para unidade, a fração ideal de cada condômino também varia. Quanto mais área privativa na unidade, maior a fração ideal.
No entanto, a convenção pode determinar outras formas de rateio, como rateio por unidade, número de moradores ou mesmo uma versão mista de rateio.
Como aprovar o reajuste da taxa de condomínio
O reajuste da taxa de condomínio normalmente é aprovado em assembleia no início do ano, junto com a aprovação da previsão orçamentária anual. O quórum para aprovação é a maioria simples dos presentes na assembleia.
É preciso que todos os pontos avaliados acima fiquem bem claros para os condôminos, para que não haja dúvidas a respeito da necessidade do reajuste. Por isso, um planejamento orçamentário bem feito é fundamental.
Caso a nova taxa não seja suficiente para dar conta das novas despesas ao longo do ano, será preciso convocar uma nova assembleia para avaliar a situação e aprovar outro reajuste.
