A inadimplência é um problema comum na maioria dos condomínios, comprometendo o caixa e a capacidade do condomínio de honrar seus compromissos financeiros.
Para tentar coibir o problema, alguns condomínios optam por adotar sanções rigorosas em caso de inadimplência, mas é preciso ter cuidado. Há limites legais que determinam quais sanções podem ou não ser aplicadas ao condômino inadimplente.
Neste texto, nós vamos falar um pouco mais sobre a inadimplência condominial e as medidas que podem ser impostas aos inadimplentes.
Confira o que você vai ver neste artigo
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Taxa de condomínio: obrigação legal de todo condômino
A taxa de condomínio ou cota condominial é basicamente o rateio das despesas do condomínio. Ela está prevista em lei e seu pagamento é obrigatório, conforme determinado pelo Código Civil:
“Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei no 10.931, de 2004)”.
Ainda de acordo com o Código Civil, esse rateio de despesas é definido pela convenção do condomínio.
“Art. 1.334. (…) a convenção determinará:
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio”.
Ou seja, a taxa de condomínio nada mais é do que a divisão dos gastos do condomínio entre todos os condôminos. Ela não prevê nenhuma forma de lucro para o condomínio, e sim o mero rateamento das despesas.
Caso o condômino deixe de pagar a taxa, estará sujeito às sanções previstas em lei, como multa e juros, além de outras que vamos elencar ao longo do texto.
Quando o condômino é considerado inadimplente?
O condômino é considerado inadimplente já a partir do primeiro dia útil após o vencimento do boleto. Portanto, a partir do primeiro dia de atraso ele já está sujeito a pagar multas e juros.
A partir desse momento, o condômino normalmente tem um prazo bancário de até 30 dias para pagar o valor da cota em atraso, com os devidos acréscimos.
Vale lembrar que em caso de imóveis alugados a responsabilidade legal pela taxa de condomínio continua sendo do proprietário. Se o inquilino deixar de pagar a cota condominial, quem responde por isso é o dono do imóvel.
Qual é o papel do síndico na cobrança do condomínio atrasado?
Dentre as várias obrigações do síndico, o Código Civil inclui a de cobrar dos condôminos as suas contribuições, assim como impor e cobrar as multas devidas.
Portanto, o síndico tem o dever de cobrar os condôminos inadimplentes.
Na prática, ele deve, por exemplo, notificar o condômino que está com o condomínio atrasado, negociar o pagamento e, se for o caso, entrar com uma ação judicial de cobrança. Nenhuma dessas medidas é considerada abusiva; pelo contrário, são consideradas um dever do síndico.
Vale destacar que, por conta das obrigações estabelecidas por lei, também há limites a respeito do quanto o síndico pode negociar com o condômino inadimplente.
Basicamente, o que o síndico pode fazer é facilitar as condições de pagamento, oferecendo o parcelamento da dívida, por exemplo.
No entanto, o síndico não pode anular a dívida, conceder descontos ou abater multas e juros, porque isso feriria o que está estabelecido em lei e na própria convenção condominial.
Também não pode deixar de cobrar a dívida judicialmente, caso o condômino não aceite ou não respeite os termos e prazos da negociação. Pelo contrário, é obrigação do síndico ingressar com a ação em caso de não pagamento e de falta de acordo amigável.
Sanções que podem ser aplicadas ao condômino inadimplente
Para coibir atrasos, a própria lei prevê sanções que podem e devem ser aplicadas aos condôminos inadimplentes.
Confira quais medidas são legalmente permitidas.
Multa, juros e correção monetária
A lei determina que o condômino que não cumprir a obrigação de pagar a taxa condominial estará sujeito à cobrança de juros, multa e correção monetária. É fundamental se ater aos limites legais, para que não haja cobrança abusiva.
No caso dos juros, eles devem ser aqueles estabelecidos na convenção condominial. Caso não haja essa previsão na convenção, o Código Civil determina que o juros sobre a dívida deve ser de um por cento ao mês.
Já a multa equivale a até 2% sobre o valor do débito.
Ação judicial de cobrança
Uma das sanções mais duras que podem ser aplicadas ao condômino inadimplente é justamente a cobrança judicial, já que ela pode levar até à penhora do imóvel -mesmo que seja o único bem de família.
Por lei, o condomínio já pode ingressar com uma ação judicial de cobrança a partir do primeiro mês de atraso. No entanto, é praxe tentar uma negociação amigável antes.
Normalmente, a convenção condominial ou a assembleia definem um cronograma relativo à cobrança dos inadimplentes, que costuma incluir as seguintes etapas:
- Confirmação de que o pagamento de fato não ocorreu;
- Envio de notificação a respeito do atraso no pagamento do condomínio;
- Tentativa de negociação amigável, com possibilidade parcelar o pagamento;
- Ingresso de ação judicial, que pode levar inclusive à penhora do imóvel.
Depois que a ação tem início, a Justiça ordena o pagamento do débito em um prazo de três dias. Caso o condômino não pague a dívida, ocorre a penhora de bens do devedor.
Proibição de votar em assembleia
Outra sanção que pode ser aplicada ao condômino inadimplente é a proibição de votar em assembleia.
Os direitos e deveres do condômino estão estabelecidos no Código Civil, que é bem claro a respeito da participação em assembleia.
“Art. 1.335. São direitos do condômino:
(…)
III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.”
Portanto, para participar das deliberações da assembleia e votar é preciso estar quite com as obrigações condominiais. Ao estar em débito com o condomínio, o condômino perde esse direito. Ou seja, condômino inadimplente não pode votar em assembleia.
Por conta disso e do fato de que é dever do síndico cobrar o pagamento das cotas atrasadas, há um entendimento jurídico comum também de que o condômino inadimplente não pode se candidatar nem ser eleito síndico.
Sanções que não podem ser aplicadas aos inadimplentes
Fora as medidas mencionadas acima, há realmente pouco que o condomínio possa fazer em termos de sanções aos condôminos inadimplentes.
O ponto mais importante de lembrar é que não é permitido adotar nenhuma ação que possa ser considerada vexatória ou que exponha o condômino inadimplente aos demais.
O condomínio não pode:
- Proibir o condômino inadimplente de usar áreas comuns (decisão recente do STJ entendeu que essa é uma forma de constranger o devedor);
- Cortar o fornecimento de serviços básicos, como água e gás;
- Expor o nome dos condôminos devedores sob qualquer circunstância, incluindo durante a assembleia condominial;
- Cobrar publicamente o morador inadimplente (na frente de vizinhos ou funcionários do prédio, por exemplo);
- Divulgar a lista de unidades inadimplentes em espaços comuns como murais, elevadores etc.
No caso das áreas comuns, uma alternativa é votar uma medida estabelecendo que todos os moradores, não apenas os inadimplentes, devem pagar uma taxa adiantada para usar determinada área de lazer.
Para prestar contas à assembleia e aos demais condôminos, o síndico pode citar apenas as unidades devedoras, sem mencionar nomes. Além disso, deve restringir essa lista às comunicações diretamente relacionadas às finanças do condomínio, como nos boletos mensais da taxa condominial e na prestação de contas.
Em caso de dúvida, sempre consulte a administradora ou o jurídico do seu condomínio para ter certeza de que a medida cogitada é legal.
Como lidar com a inadimplência condominial de forma segura
A melhor alternativa para não comprometer o caixa do condomínio e garantir a cobrança dos atrasados de forma legal e segura é contar com a ajuda especializada de uma garantidora de condomínio, como a Rateio.
A garantidora assume a cobrança da taxa condominial e repassa para o condomínio sempre 100% das receitas, mesmo que haja inadimplência. Depois, cobra os atrasados diretamente dos condôminos, respeitando a multa e juros previstos em lei e na convenção condominial.
Para o condomínio, é como se a inadimplência fosse zero. Para o condômino, as taxas a pagar pelo atraso continuam iguais, mas as condições de pagamento costumam ser ainda mais facilitadas, já que a garantidora tem mais margem para negociação.
Além de ter o caixa garantido, o condomínio deixa de ter que gastar com advogados e de ter que lidar com o estresse da cobrança, seja ela amigável ou judicial. Saiba mais sobre as vantagens desse serviço, que é conhecido como cobrança garantida de condomínio.
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