Por mais que o condomínio faça um bom planejamento orçamentário, é comum surgirem despesas ou necessidades não previstas no orçamento. Neste caso, é possível fazer uma espécie de chamada de capital entre os condôminos, aprovando uma taxa extra (também conhecida como “chamada extra”) para bancar a despesa inesperada.
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O que é a taxa de condomínio
A taxa de condomínio ou cota condominial é basicamente o rateio das despesas do condomínio. Ela está prevista em lei e seu pagamento é obrigatório. Veja só o que diz o Código Civil:
“Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei no 10.931, de 2004)”.
Ainda de acordo com o Código Civil, esse rateio de despesas é definido pela convenção do condomínio.
“Art. 1.334. (…) a convenção determinará:
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio”.
Ou seja, a taxa de condomínio nada mais é do que a divisão dos gastos do condomínio entre todos os condôminos. Ela não prevê nenhuma forma de lucro para o condomínio, e sim o mero rateamento das despesas.
Por se tratar de um rateio, o valor da taxa de condomínio é diretamente influenciado pelo número de unidades e pelo volume de gastos.
Quanto mais unidades, mais diluída é a divisão das despesas, o que contribui para reduzir o valor do condomínio. Em termos de gastos, a folha de pagamento costuma ser o item que mais pesa, chegando a responder por até 50% do total de despesas do condomínio.
O que é a taxa extra de condomínio
A taxa extra de condomínio, também conhecida como “chamada extra”, é uma taxa adicional cobrada para bancar custos que não estavam previstos no orçamento.
Ela pode se referir a obras, consertos emergenciais, manutenções não programadas ou mesmo gastos inesperados com despesas básicas como água e luz.
A cobrança da taxa extra deve ser feita de acordo com o que prevê a convenção do condomínio. Normalmente, ela vem inclusa no boleto, mas com o valor destacado, para que fique bem claro que se trata de um valor extra.
Já a forma de rateio costuma ser a mesma da taxa regular, a não ser que a convenção determine o contrário. Pelo Código Civil, se a convenção não estipular uma forma específica de rateio, a contribuição de cada condômino será proporcional à sua fração ideal.
Como aprovar a cobrança da taxa extra
A aprovação da taxa extra depende da natureza da despesa, especialmente em caso de obras.
Caso a situação seja urgente, o síndico pode assumir a despesa e justificar o gasto em assembleia posteriormente. No entanto, a cobrança de taxa extra para qualquer outra despesa que não seja urgente deve passar pela aprovação prévia da assembleia.
De maneira geral, gastos extras relacionados a serviços, manutenção e encargos trabalhistas, por exemplo, precisam apenas da aprovação por maioria simples.
Já no caso de obras o quórum exigido depende do tipo de obra. O Código Civil diferencia as obras em 3 tipos: obras necessárias, obras úteis e obras voluptuárias.
Obras necessárias
Obras necessárias são as obras mais urgentes, indispensáveis para a manutenção do condomínio. De acordo com o Código Civil, as obras necessárias são “as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore”.
Por exemplo, reparos elétricos, conserto de telhado, impermeabilização em caso de infiltrações etc.
A taxa extra por conta de obras necessárias deve ser aprovada pela maioria simples dos presentes na assembleia.
Obras úteis
Já as obras úteis, segundo o Código Civil, são aquelas “que aumentam ou facilitam o uso do bem”. Ao contrário das obras necessárias, elas não são indispensáveis para conservar o condomínio, mas têm uma utilidade clara.
Por exemplo, instalação de cobertura na garagem, individualização de hidrômetros e instalação de grades de segurança.
O quórum mínimo para aprovar obras úteis no condomínio é a maioria absoluta, ou seja, 50% + 1 de todos os condôminos (e não apenas dos presentes na assembleia).
Obras voluptuárias
O Código Civil determina que as obras voluptuárias são “as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor”.
Ou seja, as obras voluptuárias são as obras de “embelezamento”. Por exemplo, reforma do salão de festas, reforma do hall de entrada e instalação de academia.
O quórum mínimo para aprovar obras voluptuárias no condomínio é a maioria qualificada, ou seja, ⅔ de todos os condôminos (e não apenas dos presentes em assembleia).
Quem paga a taxa extra de condomínio: proprietário ou inquilino?
Para saber quem deve arcar com a chamada extra, é preciso primeiro entender a natureza da despesa.
A lei determina que o inquilino deve pagar as despesas ordinárias, referentes à rotina do condomínio, incluindo encargos trabalhistas.
Já o proprietário deve arcar com as despesas extraordinárias, que agregam valor ao imóvel, como pintura de fachada, construção de novas áreas de lazer e instalação de novos equipamentos.
Por isso, o ideal é detalhar no boleto condominial exatamente a que se refere a chamada extra. Assim, é possível determinar com clareza de quem é a responsabilidade por pagá-la.
O condômino pode se recusar a pagar a taxa extra?
Como mencionado no início deste texto, o Código Civil determina que é obrigação do condômino pagar a sua parte no rateio das despesas do condomínio.
A taxa extra nada mais é do que o rateio de uma despesa não prevista no planejamento orçamentário anual. A cobrança ocorre por conta de uma demanda identificada e aprovada em assembleia. Portanto, seu pagamento é obrigatório.
Mesmo que o condômino não concorde com a taxa ou queira questionar a aprovação feita em assembleia, é fundamental primeiro pagar o valor devido. Caso contrário, o condômino é considerado inadimplente e fica sujeito a juros, multa e mesmo a uma ação judicial de cobrança.
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