Quem mora em condomínio sabe a importância da assembleia condominial, mesmo que a participação nem sempre seja a ideal. Afinal, é na assembleia que são discutidas prestação de contas, questões orçamentárias e do dia a dia do condomínio.
Devido a essa importância, nós preparamos esse post para explicar tudo sobre assembleia de condomínio. Veja só:
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O que é a assembleia de condomínio
A assembleia de condomínio é uma reunião de todos os condôminos para deliberar sobre assuntos relevantes para o condomínio. Ela está prevista no Código Civil, que regulamenta os principais pontos relativos à convocação e quórum na assembleia.
O Código Civil também deixa claro que participar e votar na assembleia é um direito do condômino (desde que esteja quite com as suas obrigações condominiais).
Portanto, é importante perceber o valor desse direito e participar das discussões. Afinal, é na assembleia que o condômino pode se manifestar sobre pontos importantes para a vida condominial.
Veja só alguns pontos que são decididos em assembleia:
Tipos de assembleia de condomínio
Há basicamente dois tipos de assembleia: a Assembleia Geral Ordinária (AGO) e a Assembleia Geral Extraordinária (AGE).
A AGO ocorre obrigatoriamente uma vez por ano. O Código Civil prevê que é obrigação do síndico convocar, anualmente, a assembleia para aprovar orçamento de despesas, taxa condominial e prestação de contas. Normalmente, é também na AGO que é feita a eleição do síndico.
Já a AGE é convocada quando necessário para discutir algum ponto específico, como uma obra ou gasto que não tenha sido contemplado na Assembleia Geral Ordinária.
Assembleia presencial vs assembleia virtual
Tradicionalmente, o formato mais utilizado na assembleia de condomínio é o presencial. No entanto, com a pandemia do novo coronavírus e as restrições à aglomeração, as assembleias virtuais começaram a ganhar força.
O formato chegou a ser formalmente regulamentado pela lei lei 14.010, que liberou assembleias virtuais até 30 de outubro de 2020 mesmo que não houvesse previsão na convenção condominial.
A lei era emergencial e já não tem mais validade. No entanto, mesmo que ela não esteja mais valendo, não há impedimento legal para a realização de assembleia virtual.
O importante apenas é se certificar de que a convenção não proíba assembleias virtuais nem exija que elas sejam obrigatoriamente presenciais.
Para facilitar a vida dos condôminos, a Rateio preparou um guia para a realização de assembleias virtuais. Confira!
Quem pode convocar a assembleia condominial
Novamente, é o Código Civil que determina quem pode convocar a assembleia de condomínio. Veja só:
- Assembleia Geral Ordinária: deve ser convocada pelo síndico ou, caso ele não o faça, por um quarto dos condôminos.
- Assembleia Geral Extraordinária: pode ser convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Ou seja, um morador apenas não pode convocar uma assembleia.
A exceção é no caso de obras que tragam despesas excessivas, que só podem ser feitas com autorização da assembleia. Neste caso, a lei permite que qualquer um dos condôminos convoque uma assembleia para deliberar sobre a obra, caso o síndico não o faça.
Como fazer a convocação da assembleia
A forma como é feita a convocação da assembleia é fundamental, porque um erro nessa etapa pode levar à impugnação da assembleia.
Isso ocorre porque o Código Civil estabelece de maneira expressa:
“Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.”
Ou seja, o síndico deve seguir alguns passos para ter certeza e poder provar que todos os condôminos foram convocados e sabem a data, a pauta, o horário e o local da realização da assembleia.
Veja algumas dicas:
- O edital de convocação deve ser claro e informativo.
- Distribua o edital da forma mais ampla possível (cópias no elevador e hall de entrada, envio por e-mail e Whatsapp, entrega impressa etc.).
- Peça que cada condômino confirme o recebimento, seja respondendo à mensagem enviada ou assinando uma confirmação de entrega na hora de receber o edital impresso.
- Confira o que diz a convenção a respeito da assembleia e siga as regras (como o período de antecedência para convocação).
- Qualquer assunto que vá ser votado precisa estar explicitado na pauta.
- Se a convocação mencionar “Assuntos gerais”, os tópicos poderão apenas ser discutidos, e não votados.
Condômino inadimplente pode votar em assembleia?
Como mencionamos no início do texto, a participação e o voto em assembleia é um direito dos condôminos assegurado pelo Código Civil. No entanto, há uma situação que impõe restrições ao voto e participação em assembleia: quando o condômino está inadimplente.
O Código Civil deixa claro que o condômino pode participar da assembleia desde que esteja quite com as suas obrigações condominiais. Ou seja, condômino inadimplente não pode votar em assembleia.
Há situações em que o condômino inadimplente insiste em participar ao menos como ouvinte. Neste caso, o entendimento, de maneira geral, é que ele pode participar como ouvinte, mas não pode se manifestar nem tentar influenciar as deliberações.
O mais adequado é que o síndico converse com o condômino antes da assembleia, de maneira reservada, explicando os termos dessa participação. É importante nunca expor o condômino inadimplente aos demais.
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Participação de inquilinos na assembleia
Outra situação é referente à participação de inquilinos em assembleia.
A Lei 4.591, conhecida como Lei do Condomínio, diz que, na prática, o inquilino sempre pode votar em assuntos relacionados ao dia a dia do condomínio e às despesas ordinárias, desde que o condômino (proprietário) não compareça à assembleia.
Nesse caso, não é preciso apresentar autorização do dono do imóvel, já que o direito está garantido por lei.
No entanto, quando o assunto for referente a despesas extraordinárias (como construção de novas áreas de lazer, por exemplo) o locatário só pode votar se tiver autorização do proprietário.
Afinal, essas são despesas que serão pagas pelo dono do imóvel, não pelo inquilino.
Alguns condomínios podem ser mais flexíveis em relação ao formato dessa autorização, enquanto outros podem exigir que ela esteja estabelecida em uma procuração com firma reconhecida em cartório.
Vale observar se a convenção do condomínio diz algo sobre o assunto e qual tem sido a prática habitual do condomínio em assembleias.
Condução da assembleia de condomínio
Além de ter cuidado na hora de convocar a assembleia, é preciso que o síndico esteja atento também à condução da reunião. Novamente, este é um fator importante para evitar questionamentos e até mesmo a impugnação da assembleia.
Confira alguns pontos importantes durante a condução da assembleia:
- Lista de presença: todos os participantes devem assinar a lista de presença para confirmar a sua participação. Na lista, deve ser apontado o nome do condômino e a unidade no condomínio.
- Checagem de inadimplentes: o síndico deve conferir a lista de inadimplentes, já que condôminos que não estão em dia com a taxa condominial não podem votar na assembleia.
- Conferência de procurações: qualquer pessoa pode votar no lugar do condômino caso apresente uma procuração com poderes para tanto. É importante conferir esse documento antes do início da assembleia.
- Respeito às chamadas: normalmente, o edital de convocação prevê que haverá duas chamadas, sendo que após a segunda chamada a assembleia pode começar independentemente do número de participantes.
- Respeitar o edital: é fundamental respeitar tudo que está previsto no edital, como as duas chamadas antes de começar a assembleia e a ordem de discussão da pauta.
- Presidente da mesa: a não ser que a convenção estabeleça alguma norma específica, qualquer morador apto a participar da assembleia pode se candidatar para ser presidente da mesa.
- Ata da assembleia: a ata deve ser clara, detalhando de forma objetiva tudo que foi deliberado na reunião. Depois, uma cópia deve ser enviada para cada condômino, seguindo o prazo que estiver estabelecido na convenção.
- Quóruns: alguns tópicos podem exigir quóruns especiais, e não apenas a aprovação por maioria simples. Por exemplo, no caso de alterações na convenção do condomínio. Por isso, é importante checar e cumprir o quórum necessário para cada item pautado.
Impugnação de assembleia
A impugnação de assembleia ocorre quando a Justiça anula a validade de alguma assembleia. Isso normalmente ocorre quando um condômino entra com uma ação judicial apontando alguma falha ou irregularidade na assembleia.
Essa irregularidade pode estar relacionada à convocação, à condução da assembleia em si ou à votação dos assuntos.
Alguns fatores que podem levar à impugnação da assembleia são, por exemplo, permitir que condôminos inadimplentes votem, aprovar itens sem o quórum necessário ou permitir o voto de representante sem procuração.
Outro ponto problemático é colocar para votação assuntos que não estavam na pauta ou que foram anunciados de forma muito genérica. Falhas na convocação também são irregularidades que podem ser consideradas graves.
Por isso, é importante que o síndico esteja atento a todos os pontos mencionados ao longo deste texto. E, principalmente, respeite o que é estabelecido na convenção do condomínio e no Código Civil.
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