Vazamento em condomínio: quem paga o conserto?

Pessoa consertando encanamento

Problemas com vazamento em condomínio costumam gerar muita dor de cabeça e discussão a respeito de quem é responsável por pagar o conserto. Realmente, nem sempre é fácil identificar a responsabilidade de cada um, mas ter ciência de alguns fatores pode facilitar esse trabalho. 

Para falar um pouco mais sobre o problema dos vazamentos em condomínio, preparamos esse artigo.

Confira o que você vai ver neste artigo

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Quais os sinais que indicam que há um vazamento no condomínio

É comum que problemas com vazamento sejam descobertos tardiamente, quando a situação já está crítica e o reparo tende a ser muito mais trabalhoso. Por isso, é importante tentar identificar vazamentos quando eles ainda estão no começo.

No condomínio como um todo, procurar por sinais de vazamento e infiltrações é um item importante da manutenção periódica. Essa tarefa pode ser feita de maneira rotineira pelo zelador e a cada seis meses ou um ano com o auxílio de uma equipe especializada.

Já no interior das unidades cabe a cada condômino ficar atento aos sinais, que vão além das goteiras e dos vazamentos explícitos de água. 

Veja só alguns indicativos de que há vazamento:

  • Surgimento de manchas escuras no teto e nas paredes;
  • Desgaste do gesso ou drywall do teto em pontos específicos (furos, descascamento etc.);
  • Bolhas e descascamento da pintura das paredes;
  • Rachaduras nas paredes e nos tetos;
  • Azulejos soltos;
  • Piso estufado;
  • Mofo e umidade nas paredes e no teto;
  • Variações desproporcionais na conta d’água.

Lembrando que esses são apenas alguns sinais. Se você suspeita que a sua unidade está sofrendo com algum vazamento, o ideal é chamar um profissional especializado para avaliar a situação.

Causas mais comuns de vazamento em condomínio

Embora cada situação exija uma análise específica, há alguns fatores que podem ser apontados como as causas mais comuns de vazamentos e infiltrações em condomínios.

No caso de infiltrações nas áreas comuns do condomínio, como nas garagens, os problemas costumam ser relacionados a desgastes na manta e uma impermeabilização deficiente de pisos e lajes, falhas no projeto de engenharia e um desgaste natural ocasionado pela ação do tempo.

Por outro lado, os vazamentos nas unidades costumam estar relacionados a fatores como:

  • Obras e reformas que danificam a tubulação;
  • Rejunte desgastado e azulejos trincados na área de banho;
  • Desgaste na bolsa de vedação dos vasos sanitários;
  • Vazamentos nos registros, comum em caso de peças muito antigas;
  • Vazamentos ao redor dos ralos;
  • Vazamentos na tubulação de água em si ou nas peças que conectam os canos.

Quem paga o conserto do vazamento em condomínio

Depois que um vazamento ou problema de infiltração é identificado, chega-se ao ponto que gera mais conflito nos condomínios: quem é responsável por pagar pelo conserto?

No caso das áreas comuns, é mais simples: a responsabilidade é do condomínio. Ou seja, um problema de infiltração na garagem, no hall de entrada ou no salão de festas deve ser rateado entre todos os condôminos.

Por outro lado, a questão fica mais complexa quando se trata de vazamentos dentro das unidades. 

De maneira geral, a regra é:

  • Vazamentos na rede vertical (prumada), que inclui as tubulações que conduzem água e esgoto por todos os andares: responsabilidade do condomínio. 
  • Vazamentos na rede horizontal, ou seja, nos canos que recebem a água da rede vertical e conduzem até a unidade específica: responsabilidade do morador.

Para exemplificar, vamos citar uma situação muito comum. Digamos que um condômino notou que o teto do banheiro está mofando ou que o gesso está se desfazendo por conta de alguma goteira. 

Normalmente, parte da rede horizontal (como o encanamento de esgoto) da unidade de cima passa pelo teto da unidade abaixo. Inclusive, é comum que ela só possa ser acessada e visualizada a partir do apartamento do andar inferior. Caso o problema esteja nesse encanamento, a responsabilidade pelo conserto é da unidade de cima.

Da mesma maneira, o condômino do andar de cima também é responsável caso o vazamento seja causado por algum desgaste no rejunte ou má vedação de ralos, vasos sanitários, torneiras etc. na sua unidade.

Já o condomínio é responsável caso o problema esteja na prumada vertical.

Vale lembrar que a responsabilidade inclui não apenas consertar o vazamento, mas também reparar os danos causados à unidade.

E atenção: neste texto damos apenas alguns exemplos gerais. A situação específica do vazamento na sua unidade deve ser avaliada por um profissional.

O que diz a lei a respeito de vazamentos e consertos em geral

Não há uma lei que trate especificamente da questão dos vazamentos em condomínios. O Código Civil, no entanto, traz alguns pontos que podem ajudar a esclarecer algumas dúvidas.

Ele estabelece, por exemplo, que as redes gerais de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade são consideradas áreas comuns do condomínio, o que é fundamental para determinar a responsabilidade do condomínio na hora de pagar por danos nessas redes.

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

(…)

§ 2 O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.”

Além disso, o Código Civil também estabelece que o síndico é responsável por zelar pela conservação do condomínio. Portanto, é importante estabelecer uma rotina de verificações e manutenções periódicas. Desta forma, o síndico tem visibilidade sobre os problemas que precisam ser resolvidos e consegue se programar para isso.

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