A inadimplência condominial é um dos maiores desafios para os síndicos e administradoras. Afinal, afeta diretamente o caixa e a capacidade de gestão do condomínio. O processo de cobrança é relativamente claro e bem definido por lei, mas todo síndico sabe que na prática a tarefa não é tão simples. Por isso, preparamos esse texto com dicas sobre como lidar com a inadimplência no condomínio.
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1. Saiba o que diz a lei sobre inadimplência condominial
O primeiro passo para lidar com a inadimplência no condomínio é entender o que a lei e a convenção estabelecem em relação ao assunto. O Código Civil é bastante claro a respeito do dever do condômino de pagar a taxa condominial e do valor de juros e multa em caso de inadimplência:
” Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
(…)
§ 1 O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.”
Quando a lei menciona que o condômino estará sujeito aos “juros moratórios convencionados”, ela está se referindo aos juros estabelecidos na convenção condominial. Caso não haja essa previsão na convenção, o juros sobre a dívida deve ser de um por cento ao mês. Além, claro, da multa de até 2% sobre o valor do débito.
Além de estabelecer os deveres do condômino, o Código Civil também se refere aos deveres do síndico.
“Art. 1.348. Compete ao síndico:
(…)
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
(…)
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas”.
Ou seja, é dever do síndico cobrar os condomínios em atraso. Por conta dessa previsão legal, o síndico não pode simplesmente anular dívidas ou deixar de cobrar as multas e juros previstos em lei, sob pena de ser responsabilizado por isso.
Portanto, é importante que o síndico tenha clareza a respeito do seu dever e dos juros e multas que devem ser cobrados, sempre seguindo a convenção e o Código Civil.
2. Estabeleça regras claras sobre o processo de cobrança no condomínio
Para que o processo de cobrança seja ágil e facilitado, é preciso estabelecer regras claras a respeito do assunto. O síndico deve criar um cronograma relativo à cobrança, sempre seguindo as determinações legais. Por lei, o condomínio já pode ingressar com uma ação judicial de cobrança a partir do primeiro mês de atraso. No entanto, é de praxe tentar uma negociação amigável antes.
Normalmente, o cronograma de cobrança de condomínio atrasado inclui as seguintes etapas:
- Confirmação de que o pagamento de fato não ocorreu;
- Envio de notificação a respeito do atraso no pagamento do condomínio;
- Tentativa de negociação amigável, com possibilidade parcelar o pagamento;
- Ingresso de ação judicial, que pode levar inclusive à penhora do imóvel, mesmo que seja o único bem da família.
É importante que todos os condôminos saibam como esse processo funciona. Assim, não serão pegos de surpresa caso um dia se tornem inadimplentes.
3. Mantenha controle sobre os inadimplentes e os valores da dívida
Um ponto para ter sempre em mente na hora de lidar com a inadimplência no condomínio é a organização. É preciso ter visibilidade e controle sobre o número de inadimplentes, as unidades exatas que estão devendo e os valores atualizados das dívidas.
Além disso, é importante guardar todos os documentos que comprovem que a dívida realmente existe, como notificações de atraso assinadas pelos condôminos.
Em condomínios pequenos essa pode ser uma tarefa fácil, mas naqueles que possuem muitas unidades autônomas é preciso cuidado redobrado.
Mencionamos esse ponto porque é importante não deixar as dívidas virarem uma bola de neve, comprometendo de forma significativa o caixa do condomínio.
Além disso, dívidas de condomínio prescrevem depois de cinco anos. Portanto, atrasos significativos na cobrança podem fazer com que seja impossível recuperar o valor devido na Justiça.
4. Promova campanhas de conscientização
Para o síndico, a importância de pagar a taxa de condomínio é óbvia. Afinal, o condomínio tem um planejamento financeiro e contas a pagar, o que só é viável se todos pagarem suas obrigações em dia.
No entanto, para os condôminos nem sempre está claro exatamente o que é a taxa de condomínio, do que ela é composta e por que a contribuição de cada um é tão importante.
Uma campanha de conscientização pode ajudar a esclarecer tudo isso. Por exemplo, deixando claro que a taxa é meramente o rateio das despesas, e não prevê nenhum tipo de lucro para o condomínio.
Além disso, uma campanha de conscientização deve mostrar claramente as consequências da inadimplência, tanto para o condômino quanto para o condomínio.
No caso das consequências para o condomínio, isso inclui falar do risco do condomínio não conseguir pagar salários e contas básicas. E, também, esclarecer que os outros condôminos passam a ter que contribuir com um valor maior para cobrir o rombo causado pela inadimplência.
Já em relação às consequências para o condômino inadimplente, é preciso deixar claro como funciona o processo de cobrança e quais os riscos envolvidos na inadimplência (como multas, ação judicial e até penhora do imóvel).
5. Abra espaço para negociação dentro do que é permitido por lei
A negociação da dívida de condomínio requer muito cuidado por parte do síndico, para que ele não seja responsabilizado por conceder descontos ou vantagens indevidas.
Afinal, a lei é clara a respeito dos deveres do síndico (de cobrar a dívida), dos deveres do condômino (de pagar as suas obrigações em dia) e das multas em caso de inadimplência.
Portanto, há limites a respeito do quanto o síndico pode negociar com o condômino inadimplente. Basicamente, o que o síndico pode fazer é facilitar as condições de pagamento, oferecendo o parcelamento da dívida, por exemplo.
No entanto, o síndico não pode anular a dívida, conceder descontos ou abater multas e juros, porque isso feriria o que está estabelecido em lei e na própria convenção condominial.
Também não pode deixar de cobrar a dívida judicialmente, caso o condômino não aceite ou não respeite os termos e prazos da negociação. Pelo contrário, é obrigação do síndico ingressar com a ação em caso de não pagamento e de falta de acordo amigável.
Além das consequências legais, é preciso considerar também que perdões de dívida ou abatimento de multas e juros podem passar uma sensação de impunidade e estimular a inadimplência. Além, claro, de ser injusto com aqueles que pagam suas obrigações em dia.
6. Tenha cuidado para não expor ou constranger o condômino inadimplente
Um ponto muito discutido é quais restrições podem ser aplicadas aos condôminos inadimplentes, além do juros em multa. A verdade é que são poucas as opções, porque muitas ações que os condomínios costumam cogitar podem configurar constrangimento ilegal.
Por lei, o condômino inadimplente não pode votar em assembleia. Portanto, essa é uma restrição que pode e deve ser aplicada pelo condomínio. Fora isso, há realmente pouco que o condomínio possa fazer fora do âmbito do processo legal de cobrança.
O condomínio não pode:
- Proibir o condômino inadimplente de usar áreas comuns (decisão recente do STJ entendeu que essa é uma forma de constranger o devedor);
- Cortar o fornecimento de serviços básicos, como água e gás;
- Expor o nome dos condôminos devedores;
- Cobrar publicamente o morador inadimplente;
- Divulgar a lista de unidades inadimplentes em espaços comuns como murais, elevadores etc.
No caso das áreas comuns, uma alternativa é votar uma medida estabelecendo que todos os moradores, não apenas o inadimplentes, devem pagar uma taxa adiantada para usar determinada área de lazer.
Em caso de dúvida, sempre consulte a administradora ou o jurídico do seu condomínio para ter certeza de que a medida cogitada é legal.
7. Procure a ajuda especializada de uma garantidora de condomínio
A melhor alternativa para não comprometer o caixa do condomínio e garantir a cobrança dos atrasados é contar com a ajuda especializada de uma garantidora de condomínio, como a Rateio.
A garantidora assume a cobrança da taxa condominial e repassa para o condomínio sempre 100% das receitas, mesmo que haja inadimplência. Depois, cobra os atrasados diretamente dos condôminos, respeitando a multa e juros previstos em lei e na convenção condominial.
Para o condomínio, é como se a inadimplência fosse zero. Para o condômino, as taxas a pagar pelo atraso continuam iguais, mas as condições de pagamento costumam ser ainda mais facilitadas, já que a garantidora tem mais margem para negociação.
Além de ter o caixa garantido, o condomínio deixa de ter que gastar com advogados e de ter que lidar com o estresse da cobrança, seja ela amigável ou judicial. Saiba mais sobre as vantagens desse serviço, que é conhecido como cobrança garantida de condomínio.
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