Quem mora em condomínio sabe que, eventualmente, os moradores vão precisar discutir e aprovar alguma obra, da impermeabilização da laje à reforma do hall de entrada. Afinal, obras e benfeitorias são alguns dos principais instrumentos para ajudar a preservar e valorizar o condomínio.
É preciso lembrar, no entanto, que as obras em condomínio se dividem em três tipos, seguindo uma definição estabelecida no Código Civil: obras necessárias, obras úteis e obras voluptuárias. Cada uma delas requer um quórum diferente para aprovação no condomínio, e todas exigem determinados cuidados por parte do síndico.
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O que são obras necessárias
De acordo com o Código Civil, as obras necessárias são “as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore”. Ou seja, são as obras mais urgentes, indispensáveis para a manutenção do condomínio.
Exemplos de obras necessárias:
- Reparos elétricos ou hidráulicos;
- Obras de acessibilidade;
- Conserto de telhado;
- Impermeabilização de laje em caso de infiltração;
- Troca de equipamentos como interfones, extintores e para-raios;
- Manutenção de fachada (desde que não haja alteração de cor);
- Adequação de equipamentos a normas e leis em vigor.
Quórum mínimo para aprovar obras necessárias no condomínio:
- Maioria dos presentes na assembleia (50% + 1)
- Caso a obra seja urgente e não traga despesa excessiva, ela não precisa de aprovação em assembleia.
O que são obras úteis
O segundo tipo de obra previsto para os condomínios é o das chamadas obras úteis. Segundo o Código Civil, as obras úteis são aquelas “que aumentam ou facilitam o uso do bem”.
Ao contrário das obras necessárias, elas não são indispensáveis para conservar o condomínio, mas têm uma utilidade clara.
Exemplos de obras úteis:
- Individualização de hidrômetros;
- Ampliação do espaço de garagem;
- Instalação de cobertura na garagem;
- Instalação de grades de segurança;
- Instalação de móvel ou caixas individuais para correspondência.
Quórum mínimo para aprovar obras úteis no condomínio:
- Maioria absoluta (50% + 1 dos condôminos).
- Atenção: não é apenas a maioria dos presentes em assembleia; é a maioria de todos os condôminos.
O que são obras voluptuárias
Por fim, chegamos ao terceiro tipo de obra em condomínio: as obras voluptuárias. O Código Civil determina que as obras voluptuárias são “as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor”.
Ou seja, as obras voluptuárias são as obras de “embelezamento”.
Exemplos de obras voluptuárias:
- Reforma do salão de festas para deixá-lo mais bonito ou bem decorado;
- Instalação de academia;
- Envidraçamento de varandas;
- Mudanças puramente estéticas no elevador;
- Reforma ou decoração do hall de entrada;
- Troca de equipamentos de ginástica que estão em bom estado por outros mais modernos.
Quórum mínimo para aprovar obras voluptuárias no condomínio:
- Maioria qualificada (⅔ dos condôminos).
- Atenção: não se trata apenas de ⅔ dos presentes em assembleia; são ⅔ de todos os condôminos.
Por que a diferença entre as obras é importante?
Como vimos, cada tipo de obra diz respeito a uma necessidade diferente do condomínio, seja manutenção, melhoria útil ou ganho estético. E cada tipo de obra exige também um quórum mínimo diferente para ser aprovada.
No entanto, é comum que condomínios aprovem qualquer tipo de obra contando apenas com o consentimento da maioria dos presentes na assembleia. A maioria simples, porém, vale apenas para obras consideradas necessárias.
Aprovar uma obra útil ou voluptuária apenas com a maioria simples em assembleia pode levar a questionamentos jurídicos por condôminos que não concordam com a aprovação e desejam embargar a obra.
Por isso, é importante que o síndico consulte o departamento jurídico do condomínio ou da administradora para ter certeza do quórum mínimo necessário para cada obra.
Vale ressaltar também que, dependendo da situação, determinado tipo de obra que consideramos como sendo de uma categoria pode passar a ser enquadrado em outra, de acordo com a urgência e a necessidade do condomínio.
Cuidados ao aprovar obras no condomínio
Aprovar obras significa aprovar mais gastos, o que sempre é um tema polêmico nos condomínios. Por isso, é preciso que o síndico tome alguns cuidados na hora de levar o tema para assembleia.
- Primeiro, é preciso ficar atento à categoria de cada obra, como mencionamos no item anterior. Converse com o jurídico e defina em qual categoria a obra se enquadra.
- Antes de apresentar projetos e orçamentos, faça uma assembleia para discutir o assunto e levantar ideias dos condôminos. Caso haja um indicativo de que a maioria é favorável, dê andamento à questão.
- Procure fazer ao menos três orçamentos e verifique se o projeto está bem embasado para ser apresentado aos condôminos.
- Antes de levar a obra para votação, garanta que todos os proprietários saibam o que está sendo discutido, especialmente em caso de obras que exijam aprovação por maioria ou ⅔ de todos os condôminos. É importante enviar um edital para cada condômino, incluindo os que não moram no condomínio.
- Na votação, certifique-se do quórum mínimo necessário para aprovar aquela categoria de obra.
Com tudo aprovado, o condomínio pode começar a obra.
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