Para manter a estrutura e os serviços de um condomínio funcionando, é preciso que todos os condôminos assumam uma obrigação importante: arcar cada um com a sua parte no rateio das despesas do condomínio.
Esse rateio de despesas vem, é claro, na forma da cobrança da taxa de condomínio. Aliás, vale lembrar que o pagamento da taxa de condomínio é uma obrigação legal do condômino, prevista no Código Civil.
O que muitas vezes gera debate é qual a melhor forma de determinar como esse rateio será feito –ou seja, como será feito o cálculo de quanto cada condômino deve pagar.
Por lei, o padrão é a cobrança por fração ideal. No entanto, os condomínios têm autonomia para definir em convenção o formato que desejam adotar. Muitos defendem a cobrança por unidade, que é outro formato bastante comum.
Confira o que você vai ver neste artigo
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O que é a fração ideal
Basicamente, a fração ideal representa a quota ou o quanto do condomínio pertence a cada um, somando a parte comum e a parte privativa de cada unidade. Normalmente, a fração ideal é expressa de forma decimal ou ordinária.
Como a área privativa pode variar de unidade para unidade, a fração ideal de cada condômino também varia. Quanto mais área privativa na unidade, maior a fração ideal.
No Código Civil, a fração ideal é explicada da seguinte maneira:
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
(…)
§ 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.
Como funciona a cobrança de condomínio por fração ideal
Quando a cobrança de condomínio é feita com base na fração ideal de cada unidade, isso quer dizer que unidades com maior área privativa (e consequentemente maior fração ideal) vão pagar mais do que unidades menores.
Se o mesmo condomínio possui, por exemplo, uma cobertura de 200 m² e apartamentos com 100 m², a cobertura pagará uma taxa de condomínio maior que os outros apartamentos, proporcional à sua fração ideal.
Como funciona a cobrança de condomínio por unidade
A cobrança da taxa de condomínio por unidade é uma das alternativas à cobrança por fração ideal. Ela é uma das mais conhecidas, mas também há outras modalidades, como cobrar pelo número de pessoas ou por utilização.
Na cobrança por unidade, as despesas são divididas igualmente entre todas as unidades do condomínio, não importando o tamanho de cada uma.
Assim, uma cobertura de 200 m² pagará a mesma taxa de condomínio que um apartamento de 100 m², já que a área privativa de cada unidade é desconsiderada na hora de fazer o rateio das despesas.
Argumentos a favor e contra a cobrança por fração ideal
Embora seja o modelo padrão definido por lei, a cobrança por fração ideal costuma gerar polêmicas e até questionamentos judiciais. Muitas vezes, moradores de unidades maiores consideram injusto pagar uma taxa de condomínio maior.
Por outro lado, para muitos condôminos e juristas a cobrança por fração ideal é a mais justa. Por esse entendimento, quem é dono de uma porção maior do condomínio deve contribuir com uma parte maior no rateio das despesas.
Veja argumentos contra a cobrança por fração ideal:
- Todas as unidades usufruem igualmente das áreas comuns;
- Unidades maiores não usam mais serviços do que as outras (como limpeza, portaria e jardinagem), portanto é injusto que assumam uma fatia maior no rateio dessas despesas.
Veja argumentos a favor da cobrança por fração ideal:
- Uma unidade maior muitas vezes ocupa um espaço que poderia ter sido destinado a duas ou mais unidades, que também estariam pagando taxa de condomínio. Por isso, é justo que a unidade maior assuma uma parte maior no rateio das despesas, proporcional ao seu tamanho;
- O patrimônio das unidades maiores se valoriza mais do que o das menores com as benesses feitas no condomínio, incluindo a conservação e obras de melhoria das áreas comuns;
- Como é difícil mensurar exatamente quanto cada unidade usa dos serviços do condomínio, a cobrança por fração ideal ainda é o melhor modelo, já que leva em conta o quanto do condomínio pertence a cada condômino.
Fração ideal: o que diz a lei e a jurisprudência
Como já mencionamos, a cobrança por fração ideal é o modelo padrão definido por lei. No entanto, a convenção do condomínio pode optar por outro modelo de cobrança.
Veja o que diz o Código Civil:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
Ou seja, a convenção pode estabelecer um modelo de cobrança por unidade, por exemplo. No entanto, caso a convenção seja omissa, o padrão a ser usado pelo condomínio deve ser o de cobrança por fração ideal.
Embora muitas vezes esse modelo seja questionado judicialmente, o STJ (Superior Tribunal de Justiça) confirmou a cobrança por fração ideal em decisão de junho de 2020. Na ocasião, a corte destacou que “não há ilegalidade” no pagamento de maior taxa condominial em função da fração ideal do imóvel (veja aqui a decisão completa).
No caso julgado, o tribunal entendeu que era legal cobrar uma taxa de condomínio maior para uma cobertura com o dobro do tamanho das outras unidades. A cobrança por fração ideal, aliás, estava prevista na convenção do condomínio.
Na decisão, o ministro relator destacou que a cobertura ocupa uma área que poderia estar destinada a outras unidades, sendo que nesse caso “cada uma delas pagaria individualmente a cota condominial”.
Também lembrou que a determinação legal é o pagamento por fração ideal, a não ser que a convenção estabeleça de forma diferente, o que não era o caso.
Portanto, como podemos ver, a legislação e a jurisprudência sustentam a legalidade da cobrança de taxa de condomínio por fração ideal. Agora, se o seu condomínio entende que o correto seria adotar outra forma de cobrança, veja o que pode ser feito.
Como alterar o tipo de cobrança adotado pelo condomínio
Para alterar o tipo de cobrança adotado pelo condomínio, é preciso alterar a convenção condominial. Se ela é omissa ou se prevê a cobrança por fração ideal, é esse modelo que vai prevalecer.
No entanto, alguns condomínios podem entender que essa não é a maneira mais adequada de fazer o rateio de despesas e podem, por exemplo, querer adotar a cobrança por unidade ou mesmo uma cobrança mista. O condomínio pode, por exemplo, considerar a fração ideal na hora de ratear obras e melhorias, e a cobrança por unidade na hora de ratear serviços e despesas ordinárias.
Nesse caso, é preciso levar a proposta de mudança para assembleia e propor a alteração na convenção. Essa não será uma tarefa fácil, já que alterações na convenção exigem um quórum especial para aprovação. É necessário conseguir a aprovação de ⅔ de todos os condôminos (e não apenas dos presentes em assembleia).
Como em qualquer discussão relevante para o condomínio, é importante se certificar de que todos os argumentos sejam bem apresentados e acessíveis a todos os condôminos. Dessa forma, será mais fácil tomar uma decisão consciente e embasada.
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