Quem atua na gestão condominial com certeza já se deparou com o termo “condomínio edilício”, usada no Código Civil. Se o conceito não está bem claro para você, não se preocupe. Este texto é justamente para esclarecer suas dúvidas a respeito do termo condomínio edilício.
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Definição de condomínio
A definição de condomínio, no seu sentido geral, se refere a uma situação em que mais de uma pessoa simultaneamente tem a propriedade de um determinado bem, ou partes de um bem. É uma situação de copropriedade.
O termo se tornou popular com o aumento no número de conjuntos comerciais e residenciais, tanto horizontais quanto verticais. Até a promulgação do Novo Código Civil, a principal lei a tratar de condomínios no Brasil era a Lei 4.591, de 1964, conhecida como “Lei dos Condomínios”.
Em 2003, o Código Civil entrou em vigor e passou a regulamentar diversos pontos relativos a condomínios, incluindo o conceito de condomínio edilício.
No entanto, vale destacar que a Lei dos Condomínios continua valendo, sendo usada para todos os tópicos não abordados no Código Civil.
Conceito de condomínio edilício
Como mencionamos, o Código Civil instituiu o conceito de “condomínio edilício”. Pela definição do Código Civil, o condomínio edilício contém partes que são propriedade exclusiva, de uso privado, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
Na prática, isso quer dizer que cada condômino é proprietário da sua unidade individual e também de uma fração das áreas comuns, como salão de festas, elevadores, quadra de esportes etc.
Essa definição vale tanto para prédios, os chamados “condomínios de edifícios”, quanto para condomínios horizontais, constituídos majoritariamente por casas.
De acordo com o Código Civil, as partes de uso independente, como apartamentos, escritórios, salas etc., podem ser vendidas e alugadas livremente pelos proprietários –exceto as vagas de garagem, que não podem ser alugadas ou vendidas para pessoas estranhas ao condomínio, a não ser que haja autorização expressa na convenção condominial.
Já as áreas comuns, incluindo o solo, a estrutura do prédio e o acesso à via pública, não podem ser vendidas separadamente nem divididas; apenas podem ser usufruídas por todos. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis da sua propriedade exclusiva.
De maneira geral, não há como vender ou extinguir um condomínio edilício, mesmo que todos os condôminos estejam de acordo. A exceção é caso a edificação seja total ou consideravelmente destruída. Neste caso, os condôminos podem votar pela reconstrução ou venda da propriedade.
Condomínio edilício x condomínio geral
Embora o condomínio edilício seja o tipo mais conhecido e comum, nem todo condomínio é edilício.
Alguns se enquadram na categoria de condomínio geral, em que todas as unidades e todas as partes comuns pertencem a todos os condôminos.
Neste caso, todos são donos da propriedade inteira, sem exclusividade ou individualização. Isso permite aos condôminos usar e modificar qualquer parte do bem, além de poder extinguir ou vender o condomínio, caso todos estejam de acordo.
Obrigações e requerimentos de um condomínio edilício
O condomínio edilício é regido por uma série de regras e obrigações previstas no Código Civil e na Lei dos Condomínios. Ambos determinam as responsabilidades do síndico e dos condôminos e dispõem sobre infrações, assembleias e obras, dentre outros.
Neste texto, nós vamos nos ater a destacar dois pontos importantes para a constituição e a gestão do condomínio edilício.
O primeiro é o registro de um ato no Cartório de Registro de Imóveis, obrigatório para que um condomínio edilício seja constituído Este ato deve conter:
I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III – o fim a que as unidades se destinam.
O segundo ponto é a convenção de condomínio, que é obrigatória e determina as principais regras do condomínio. É a convenção que estabelece, por exemplo:
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos (a taxa de condomínio);
II – sua forma de administração;
III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V – o regimento interno.
A convenção deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, e pode ser feita por escritura pública ou instrumento particular.
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