A vida em condomínio é regida por leis e regulamentos, com orientações e normas que devem ser seguidas por síndicos e condôminos. Nada mais natural – afinal, o condomínio é uma pequena comunidade inserida dentro de um contexto social maior.
Para facilitar o entendimento e a organização da gestão condominial, nós vamos destacar neste texto as principais leis e regulamentos relacionados aos condomínios.
Confira o que você vai ver neste artigo
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Código Civil
O Código Civil, instituído sob a forma da lei 10.406 em 2002, dedicou um capítulo inteiro aos condomínios. Na prática, ele modificou alguns pontos da principal lei relacionada a condomínios até então – a lei 4.591/64, conhecida como Lei dos Condomínios, sobre a qual falaremos no próximo item.
Atualmente, ele é a principal referência legal para os condomínios, prevalecendo sobre a Lei dos Condomínios e a convenção interna (que não pode ir contra o que está previsto no Código Civil).
Portanto, conhecer o Código Civil é fundamental para o bom exercício da gestão condominial.
Principais pontos da gestão condominial regulamentos pelo Código Civil
Basicamente, o Código Civil regulamenta, dentre outros pontos:
- Os conceitos de área comum, parte exclusiva e fração ideal;
- As regras para instituir e também para extinguir o condomínio;
- O papel da convenção de condomínio e as normas para constituí-la e alterá-la;
- Os direitos do condômino;
- Os deveres do condômino e a obrigação de participar do rateio das despesas, na forma da taxa de condomínio;
- As regras para multas em caso de descumprimento dos deveres, como no caso de inadimplência;
- A regra geral para locação de vaga de garagem;
- Os tipos de obras nos condomínios e o quórum para aprová-las;
- As obrigações do síndico e as regras para a sua eleição;
- As regras para convocação de assembleia e o quórum para aprovação de determinados tópicos;
- A possibilidade da existência de um conselho fiscal no condomínio.
Como essa extensa lista demonstra, o Código Civil abrange diversos pontos essenciais da vida em condomínio. Nele se encontra a resposta para a maioria das situações e dúvidas que possam surgir na gestão condominial.
Lei dos Condomínios
Conforme mencionamos anteriormente, o Código Civil trouxe novas regulamentações para os condomínios, substituindo diversos pontos previstos em leis anteriores.
A principal é a lei 4.591/64, conhecida como Lei dos Condomínios. Ela continua em vigor, sendo inclusive mencionada na jurisprudência recente dos tribunais superiores, e é uma referência para todos os pontos não abrangidos no Código Civil.
No entanto, sempre que houver divergência entre a lei e o Código, prevalece o Código.
Diferenças entre o Código Civil e a Lei dos Condomínios
Alguns exemplos de mudanças e diferenças entre o Código Civil e a Lei dos Condomínios:
- Com o Código Civil, o teto máximo da multa por inadimplência foi reduzido de 20% para 2%;
- A destituição do síndico precisa ser feita com a aprovação da maioria absoluta dos condôminos, e não mais ⅔;
- O Código Civil instituiu quóruns específicos para a aprovação de determinados temas em assembleia. Também diferenciou os tipos de obras no condomínio, cada um com um quórum necessário para aprovação;
- O Código Civil também criou a figura do condômino com comportamento antissocial, que pode ser obrigado a pagar multa de até 10 vezes o valor da taxa condominial;
- Na Lei dos Condomínios, está prevista a possibilidade de um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, para assessorar o síndico. Já o Código Civil não menciona o Conselho Consultivo, mas cita a possibilidade de um Conselho Fiscal, também composto de três membros, a quem compete dar parecer sobre as contas do síndico.
Convenção e regimento interno
Dentro dos limites estabelecidos pelo Código Civil e pelas demais leis municipais, estaduais e federais, pode-se dizer que a convenção é a “lei” maior do condomínio.
É nela que devem constar todas as regras do condomínio. Isso é fundamental porque decisões e sanções não previstas no documento não são consideradas válidas (a não ser que sejam previstas ou determinadas por outros regulamentos).
Cada condomínio deve ter sua própria convenção, que normalmente é feita quando as unidades começam a ser entregues aos proprietários. Para que ela passe a valer, deve ser subscrita por no mínimo ⅔ dos condôminos.
Enquanto a convenção aborda regras mais relacionadas à administração condominial, o regimento interno – que pode ser um adendo da convenção ou um documento à parte — regula questões do dia a dia do condomínio.
Por exemplo, o regimento interno costuma conter regras relativas ao uso das áreas comuns (como piscinas, salão de festas e playground), mudanças, obras e reformas, horário de silêncio, vagas de garagem etc.
Caso haja conflito entre o que está determinado na convenção e o que diz o regimento, o que prevalece é a convenção.
Itens que devem ser regulamentados pela convenção de condomínio
O Código Civil estabeleceu os principais pontos que devem ser abordados na convenção. São eles:
- A discriminação e a individualização das unidades de propriedade exclusiva e das áreas comuns;
- A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade;
- O fim a que as unidades se destinam (como moradia, por exemplo);
- A forma de pagamento e a quota proporcional da taxa de condomínio (ou seja, como será feito o rateio da taxa);
- A forma da administração do condomínio (com regras sobre contratação de administradora e eleição e destituição de síndico, conselho fiscal e subsíndico, se houver);
- A competência das assembleias, a forma de convocação e o quórum exigido para as votações. Isso inclui, por exemplo, o tempo mínimo de antecedência para a convocação da assembleia e critérios para o uso de procurações;
- As sanções a que os condôminos estão suscetíveis, como multas e advertências;
- O regimento interno, que define regras e critérios para situações comuns do dia a dia do condomínio, como uso das áreas comuns.
Outros regulamentos
O Código Civil, a Lei dos Condomínios e a convenção constituem o tripé da regulamentação da gestão condominial. Porém, além deles o condomínio precisa se adequar a leis e regulamentos municipais, estaduais e federais.
Por exemplo:
- Regulamentações a respeito das medidas de prevenção de incêndio;
- Leis municipais ou estaduais que determinam a obrigatoriedade de notificar as autoridades em caso de violência doméstica no condomínio;
- Regulamentos específicos para a manutenção de parquinhos;
- Exigências relacionadas a obras dentro das unidades, como laudo técnico de um engenheiro responsável pela obra; etc.
Com tantas regras e diferentes regulamentos, é fundamental que o síndico esteja atento e busque sempre aprender mais sobre as leis que afetam seu condomínio. Assim, pode fazer uma gestão condominial eficiente e com bom embasamento legal.
Além da parceria com as administradoras de condomínio, o síndico pode contar também com o trabalho de uma garantidora, empresa especialista em cobrança condominial.
A Rateio é uma garantidora de condomínio que atua há mais de 20 anos na região de Curitiba, ajudando condomínios a terem segurança financeira.
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