Como calcular a inadimplência no condomínio

Ter controle e visibilidade sobre as contas do condomínio é fundamental para a gestão de todo síndico, que precisa prestar contas do seu trabalho à assembleia. Dentro desse contexto, um dos fatores mais importantes é mensurar o índice de inadimplência condominial.

A inadimplência, afinal, impacta diretamente o orçamento do condomínio. Se o condomínio não receber a receita prevista, pode faltar dinheiro para pagar folha de pagamento e outras contas básicas. 

Para que isso não aconteça, a taxa de condomínio acaba subindo para os demais condôminos. Ou seja, quem paga em dia tem que cobrir o rombo causado por quem está inadimplente.

Portanto, saber exatamente o percentual de inadimplência do condomínio e aprender a lidar com a inadimplência é um papel essencial do síndico. 

Confira o que você vai ver neste artigo

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O pagamento da taxa de condomínio é obrigatório?

Mais do que uma simples imposição do condomínio, a cota condominial é uma obrigação legal do condômino. O Código Civil deixa claro que é um dever de todo condômino contribuir para o rateio das despesas.

“Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei no 10.931, de 2004)”.

E a taxa de condomínio, claro, nada mais é do que o rateio das despesas do condomínio. Ao contrário do que se pode imaginar, a taxa não prevê nenhum tipo de lucro para o condomínio. Afinal, ele não é uma empresa. 

A cota serve exclusivamente para cobrir as despesas, e eventualmente pode incluir um valor para criar um fundo de reserva para emergências.

Qual a multa e juros em caso de condomínio atrasado?

Por se tratar de uma obrigação legal, há consequências quando o condômino deixa de pagar a taxa de condomínio e se torna inadimplente. 

A consequência mais imediata é que o condômino fica sujeito ao pagamento de juros, multa e correção monetária.

O valor dos juros deve ser o que está previsto na convenção condominial. Caso não haja previsão, o Código Civil determina que seja utilizado o valor de 1% ao mês. Já a multa equivale a até 2% sobre o valor do débito. 

Para a correção monetária, a lei não deixa explícito o índice que deve ser usado como base. Porém, o mais comum é que seja usado o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) ou o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo).

Além disso, vale mencionar o que condômino inadimplente fica proibido de votar em assembleia.

Como calcular o índice de inadimplência do condomínio?

Como mencionamos no início do texto, calcular o índice de inadimplência do condomínio é fundamental para o trabalho do síndico. Assim, ele pode prestar contas de maneira correta e transparente na assembleia, e também planejar ações adequadas para reduzir o índice.

O cálculo da inadimplência mês a mês é bastante simples. 

  • Divida o número de unidades inadimplentes pelo total de unidades do condomínio;
  • Depois, pegue o valor e multiplique por 100 para calcular a porcentagem.

Por exemplo, um condomínio com 120 unidades tem 10 unidades inadimplentes. 10/120 = 0,08. Ao multiplicar 0,08 por 100, temos um índice de inadimplência de 8%.

Para a prestação de contas, o ideal é mostrar à assembleia o índice de inadimplência mês a mês, comparando o aumento ou redução do índice ao longo do ano. 

Já para contabilizar débitos acumulados ao longo de vários meses, o melhor é contar com a ajuda da sua administradora, que levará em conta multa, correção monetária, honorários, juros, acordos feitos e pagos etc.

Como cobrar condomínio atrasado?

Um dos deveres do síndico é justamente cobrar o pagamento da taxa condominial, aplicando as sanções previstas em lei em caso de atraso.

Além de multa, juros e correção monetária, o condômino também fica sujeito a uma ação judicial de cobrança, que pode levar à penhora do imóvel.

O que não pode ocorrer é a imposição de medidas consideradas abusivas, como proibir o condômino de usar as áreas comuns, fazer cobrança de forma vexatória na frente de outros condôminos ou cortar o fornecimento de água, gás e luz.

Na prática, o síndico deve notificar o condômino que está com o condomínio atrasado, negociar o pagamento e, se for o caso, entrar com uma ação judicial de cobrança.

Vale destacar que, por conta das obrigações estabelecidas por lei, também há limites a respeito do quanto o síndico pode negociar com o condômino inadimplente.

Basicamente, o que o síndico pode fazer é facilitar as condições de pagamento, oferecendo o parcelamento da dívida, por exemplo. 

No entanto, o síndico não pode anular a dívida, conceder descontos ou abater multas e juros, porque isso feriria o que está estabelecido em lei e na própria convenção condominial.

Também não pode deixar de cobrar a dívida judicialmente, caso o condômino não aceite ou não respeite os termos e prazos da negociação. Pelo contrário, é obrigação do síndico ingressar com a ação em caso de não pagamento e de falta de acordo amigável.

Como reduzir a inadimplência no condomínio?

Reduzir ou até zerar a inadimplência no condomínio é o sonho de muitos síndicos, mas parece uma realidade simplesmente impossível para a maioria.

No entanto, com a ajuda de uma garantidora de condomínio, a inadimplência zero é uma meta perfeitamente alcançável.

A garantidora é uma empresa que assume a cobrança da taxa de condomínio e repassa sempre 100% da receita prevista, mesmo que haja inadimplentes. Depois, cobra os atrasados diretamente do condômino inadimplente.

Como funciona o trabalho de uma garantidora de condomínio

Na prática, funciona assim:

1) O síndico ou a administradora cadastram a contabilidade do mês no sistema, informando quanto deve ser cobrado de cada unidade.

2) A garantidora então emite os boletos e faz a cobrança.

3) Mesmo que alguém não pague a taxa, a empresa transfere o valor integral ao condomínio, como se todos tivessem pago.

4) Depois, a garantidora entra em contato com os condôminos para negociar o pagamento dos atrasados, tirando esse trabalho dos ombros do síndico.

Dessa maneira, os condôminos conseguem negociar com mais flexibilidade. Já os síndicos não precisam se preocupar com custas judiciais, honorários e processos longos e desgastantes.

Sem falar que o condomínio passa a ter segurança financeira, podendo se planejar para obras e melhorias com tranquilidade.

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