Há sempre muita discussão nos condomínios em torno do que o síndico pode ou não decidir sozinho. Embora os deveres e direitos do síndico estejam no Código Civil, ainda há situações que causam dúvidas. Neste texto, nós vamos falar especificamente sobre a possibilidade do síndico contratar e demitir sem consultar a assembleia.
Confira o que você vai ver neste artigo
Contratação e demissão de funcionários
Contratar e demitir funcionários é prerrogativa do síndico e faz parte das suas atribuições. Como ressalta o Código Civil:
“Art. 1.348. Compete ao síndico:
(…)
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”.
A convocação de uma assembleia para o assunto é recomendada apenas quando a contratação ou demissão incorre em despesa excessiva, impactando nas finanças do condomínio.
É o caso, por exemplo, quando a demissão de um funcionário exige o pagamento de uma indenização alta, que fuja à previsão orçamentária anual. Ou quando se trata de contratação extra, resultando no aumento da folha de pagamento.
Vale lembrar que o síndico foi eleito pela maioria da assembleia justamente para representar os condôminos e tomar as decisões necessárias para o bom funcionamento do condomínio.
Contratação ou troca de administradora de condomínio
Outro ponto que costuma gerar dúvida nos condomínios é a respeito da contratação ou troca de administradora de condomínio.
Veja só o que diz o Código Civil:
“Art. 1.348.
(…)
- 2° O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.”
A contratação ou troca de uma administradora se enquadra justamente nessa transmissão de funções administrativas. Como vimos, a lei prevê que ela seja aprovada em assembleia, a não ser que a convenção determine de outra forma.
Na prática, um entendimento comum é de que a lei não menciona a necessidade de aprovação prévia em assembleia. Portanto, em tese o síndico poderia escolher a administradora e apenas ratificar a decisão posteriormente.
No entanto, as próprias administradoras podem solicitar a convocação de uma assembleia prévia, para evitar questionamentos por parte dos demais condôminos. Neste caso, basta a aprovação por maioria simples.
Contratação de serviços terceirizados
De maneira geral, o síndico pode contratar serviços terceirizados sem a necessidade da assembleia desde que eles não tragam gastos excessivos para o condomínio. Se os serviços estiverem previstos na previsão orçamentária, aprovada em assembleia anual, essa prerrogativa é ainda mais garantida.
Da mesma maneira, o síndico também tem liberdade para decidir pela substituição de uma empresa por outra, desde que não haja impacto financeiro para o condomínio. Agora, se o contrato com a terceirizada prever o pagamento de multa, por exemplo, é importante levar a questão para a assembleia.
Quando a contratação for para substituir funcionários próprios por terceirizados (como para limpeza ou portaria remota), é recomendado sim obter antes a aprovação da assembleia.
Isso porque a decisão não apenas pode acarretar novos custos para o condomínio, como também altera substancialmente o dia a dia de todos.
Contratação de garantidora de condomínio
Além da administradora, muitos condomínios optam também por contratar uma garantidora, responsável por garantir o caixa do condomínio.
Basicamente, uma empresa garantidora de condomínio se responsabiliza por fazer a cobrança da taxa condominial e repassar para o condomínio sempre 100% das receitas, mesmo que haja inadimplentes. Para o condomínio, é como se a inadimplência fosse sempre zero.
Para realizar esse serviço, as garantidoras, como a Rateio, normalmente cobram um valor percentual mensal. Esse percentual é aplicado sobre todas as receitas do condomínio e é contabilizado como uma despesa ordinária.
Para contratar uma garantidora, é preciso sim convocar uma assembleia condominial e obter a aprovação por maioria simples. Na Rateio, nós recomendamos a convocação de uma assembleia extraordinária cuja pauta tenha o assunto: “Contratar cobrança garantida das taxas condominiais”.
Com a ata da aprovação finalizada, já é possível começar o serviço.
Zere a inadimplência no condomínio com a garantidora Rateio
