A inadimplência condominial é fator de muitas dúvidas e dores de cabeça para síndicos e condôminos. Para esclarecer melhor o assunto, nós preparamos esse post com as 10 dúvidas mais comuns sobre inadimplência em condomínio.
Confira o que você vai ver neste artigo
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1. O pagamento da taxa de condomínio é obrigatório?
Sim. O pagamento da taxa de condomínio é uma obrigação legal do condômino, determinada pelo Código Civil. A mesma lei determina que é responsabilidade do síndico cobrar dos condôminos as suas contribuições, assim como impor e cobrar as multas devidas.
Caso o condômino deixe de cumprir com essa obrigação, estará sujeito às sanções previstas em lei: multa, juros, correção monetária e ação judicial de cobrança. Além disso, fica impedido de votar em assembleias.
2. A partir de quanto tempo de atraso o condômino é considerado inadimplente?
A partir do primeiro dia útil após o vencimento do boleto o condômino já é considerado inadimplente. Portanto, a partir do primeiro dia de atraso ele já está sujeito a pagar multas e juros.
A partir desse momento, o condômino normalmente tem um prazo bancário de até 30 dias para pagar o valor da cota em atraso, com os devidos acréscimos.
3. Qual o valor de multa e juros em caso de inadimplência?
O Código Civil determina que o condômino estará sujeito aos juros estabelecidos na convenção condominial. Caso não haja essa previsão na convenção, o juros sobre a dívida deve ser de um por cento ao mês. Além disso, há uma multa de até 2% sobre o valor do débito.
Confira:
” Art. 1.336. (…)
- 1 o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.”
4. Qual o prazo mínimo para entrar com uma ação contra o condômino inadimplente?
Por lei, o condomínio já pode ingressar com uma ação judicial de cobrança a partir do primeiro mês de atraso. No entanto, é praxe tentar uma negociação amigável antes.
Normalmente, a convenção condominial ou a assembleia definem um cronograma relativo à cobrança dos inadimplentes, que costuma incluir as seguintes etapas:
- Confirmação de que o pagamento de fato não ocorreu;
- Envio de notificação a respeito do atraso no pagamento do condomínio;
- Tentativa de negociação amigável, com possibilidade parcelar o pagamento;
- Ingresso de ação judicial, que pode levar inclusive à penhora do imóvel.
Depois que a ação tem início, a Justiça ordena o pagamento do débito em um prazo de três dias. Caso o condômino não pague a dívida, ocorre a penhora de bens do devedor.
5. O imóvel pode ir a leilão por falta de pagamento da taxa de condomínio?
Sim. Depois que o condomínio ingressa com a ação judicial, o condômino fica sujeito à penhora de bens caso não pague os valores atrasados.
O Código de Processo Civil prevê a seguinte ordem para a penhora dos bens: dinheiro; veículos; bens móveis em geral; e, por fim, bens imóveis, que pode ser o próprio imóvel com dívida.
6. O imóvel pode ser penhorado por dívida de condomínio mesmo se for o único bem de família?
Sim. A chamada impenhorabilidade prevê proteção para imóveis que sejam o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, mas há exceções. Uma delas é justamente a dívida de condomínio.
A lei deixa bem claro que, neste caso, o imóvel pode sim ser penhorado mesmo que seja bem de família.
Veja só que diz a Lei nº 8009/90:
“Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
(…)
IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;”
O Código Civil também aborda o assunto:
” Art. 1.715. O bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à sua instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de despesas de condomínio.”
Portanto, é preciso ter muito cuidado ao deixar atrasar a taxa de condomínio, já que o imóvel pode sim ser penhorado mesmo que seja o único bem de família.
7. Síndico pode dar desconto para condômino inadimplente?
De maneira geral, a resposta é não. O síndico não pode dar descontos no valor devido nem abater os juros e multa previstos em lei.
O Código Civil é claro: o condômino que não pagar a taxa condominial estará sujeito ao pagamento de juros previstos na Convenção de Condomínio ou, caso não haja previsão, a juros de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.
O síndico não tem como passar por cima dessa determinação legal.
Além disso, é preciso ter em mente que o dinheiro não pertence ao síndico, e sim ao condomínio.
Ao passar por cima da convenção e da determinação legal de cobrar juros e multa, o síndico abre brecha para uma ação demandando que ele devolva os valores equivalentes ao desconto ou isenção ao condomínio.
Vale lembrar ainda que todos os condôminos devem ser tratados da mesma maneira. Dessa forma, se um condômino obteve desconto ou isenção de multa ou juros no condomínio atrasado, o mesmo desconto terá que ser concedido para qualquer condômino que atrase o pagamento.
Embora o síndico não possa dar descontos, ele pode negociar a melhor forma de pagamento da dívida. É possível, portanto, parcelar os valores devidos, que podem ser acrescentados ao boleto mensal do condomínio.
8. Condômino inadimplente pode votar em assembleia?
Não. Os direitos e deveres do condômino estão estabelecidos no Código Civil, que é bem claro a respeito da participação em assembleia.
“Art. 1.335. São direitos do condômino:
(…)
III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.”
Portanto, para participar das deliberações da assembleia e votar é preciso estar quite com as obrigações condominiais. Ao estar em débito com o condomínio, o condômino perde esse direito. Ou seja, condômino inadimplente não pode votar em assembleia.
9. Que restrições podem ser aplicadas ao condômino inadimplente?
É comum que síndicos e condôminos fiquem na dúvida a respeito de que medidas podem ser aplicadas em relação aos inadimplentes.
As medidas permitidas legalmente são:
- Cobrança de juros, multa e correção monetária;
- Ingresso com ação judicial de cobrança;
- Proibição de votar em assembleia.
Não é permitido adotar nenhuma ação que possa ser considerada vexatória ou que exponha o condômino inadimplente aos demais.
Por exemplo, são consideradas medidas abusivas, dentre outras:
- Proibir o condômino de usar as áreas comuns;
- Cortar o fornecimento de serviços como água e gás;
- Cobrar o condômino na frente dos vizinhos;
- Divulgar, sob qualquer circunstância, os nomes dos condôminos inadimplentes.
10) Qual a melhor maneira de resolver a inadimplência no condomínio?
Para lidar com a inadimplência no condomínio, é preciso adotar uma série de medidas, como:
- Entender claramente o que diz a lei a respeito da inadimplência condominial;
- Estabelecer processos claros de cobrança para que todos tenham conhecimento;
- Promover campanhas de conscientização;
- Abrir espaço para negociação, mas ser assertivo na cobrança dos atrasados.
No entanto, nem sempre essas medidas são suficientes. Além disso, a cobrança dos inadimplentes gera um custo para o condomínio e um desgaste para o síndico, muitas vezes ocasionando conflitos internos.
Uma solução definitiva para resolver a inadimplência é contar com a assessoria de uma garantidora de condomínio.
A garantidora assume a cobrança da taxa condominial e repassa para o condomínio sempre 100% das receitas, mesmo que haja inadimplência. Depois, cobra os atrasados diretamente dos condôminos, respeitando a multa e juros previstos em lei e na convenção condominial.
Além de ter o caixa garantido, o condomínio deixa de ter que gastar com advogados e de ter que lidar com o estresse da cobrança, seja ela amigável ou judicial. Saiba mais sobre as vantagens desse serviço, que é conhecido como cobrança garantida de condomínio.
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