Seu condomínio sofre com a inadimplência? Veja como te ajudamos!
Em casos de inadimplência no condomínio, especialmente quando os valores devidos são muito altos, é comum o síndico se perguntar se pode dar desconto ou abater as multas e juros do valor atrasado.
Afinal, pode parecer interessante dar um desconto para receber todo o valor devido à vista, por exemplo.
No entanto, a situação não é tão simples. Conceder descontos aos inadimplentes pode ter várias consequências para o síndico e para o condomínio como um todo.
Confira o que você vai ver neste artigo
Entendendo o que é e o que está incluso na taxa de condomínio
Basicamente, a taxa de condomínio é um rateamento das despesas do condomínio. Ou seja, ela não é feita para um mero enriquecimento ou lucro do condomínio, e sim para o pagamento dos gastos básicos e de possíveis obras emergenciais e de melhoria.
Dentre essas despesas, estão incluídas as despesas consideradas ordinárias e também as extraordinárias.
As despesas ordinárias são aquelas consideradas as mais básicas e necessárias para manter o dia a dia do condomínio. Já as despesas extraordinárias são as que vão além da manutenção básica.
Exemplos de despesas ordinárias:
- Salários e encargos trabalhistas;
- Contas de água, luz, gás e IPTU das áreas comuns;
- Manutenção de equipamentos como elevadores e portões;
- Gastos com limpeza, conservação e pequenos reparos das áreas comuns;
- Despesas com itens de segurança, como câmeras, alarmes e sistema de monitoramento;
- Honorários da administradora e do síndico.
Exemplos de despesas extraordinárias:
- Reformas e obras de melhoria, como pinturas, troca de piso e revitalização de fachada;
- Decoração e paisagismo;
- Instalação de novos equipamentos relativos, por exemplo, à segurança, prevenção contra incêndios, lazer e telefonia;
- Recursos para constituir fundo de reserva e fundo de obras.
O que diz a lei sobre o pagamento da taxa de condomínio
A lei é bem clara em relação à taxa de condomínio: o pagamento é obrigatório. De acordo com o Código Civil, todo condômino tem o dever de contribuir para o rateamento das despesas do condomínio.
Veja o que diz o Código Civil:
“Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.
Portanto, é preciso sempre ter essa obrigação em mente na hora de decidir morar em um condomínio. Não há como escapar do pagamento da taxa, justamente porque ela é um rateio de despesas básicas.
As consequências para a inadimplência condominial podem ser bem sérias, como veremos abaixo.
E se o morador não pagar a cota condominial?
O condômino que deixa de pagar a taxa condominial está sujeito a várias sanções definidas por lei.
Ele deve pagar multa de até 2%, juros de 1% ao mês e correção monetária. Além disso, o morador inadimplente também não pode mais votar em assembleia.
Na prática, primeiro o condômino é notificado a respeito do atraso e depois o síndico ou a administradora tenta negociar de maneira amigável. Essa negociação pode incluir, por exemplo, o parcelamento da dívida.
Caso uma negociação amigável não seja possível, o condomínio tem o direito de cobrar a dívida judicialmente.
Cobrança judicial de condomínio atrasado
Quando o condomínio aciona o inadimplente judicialmente, normalmente a Justiça dá um prazo para que o condômino efetue o pagamento.
Caso esse prazo não seja cumprido, a Justiça então determina a penhora de bens e dinheiro para o pagamento da dívida.
Em último caso, o próprio imóvel pode ser penhorado e ir a leilão, mesmo que seja o único imóvel da família.
Na hora de negociar, o síndico pode dar desconto para o morador inadimplente?
Até agora, nós já explicamos que a taxa de condomínio é um rateamento de despesas obrigatório por lei.
Também mostramos que o não pagamento da cota condominial deixa o morador sujeito a multa, juros, correção monetária e cobrança amigável ou judicial.
E é justamente na etapa da cobrança que surgem as dúvidas. Se o morador se propõe a pagar o débito à vista, mas pede um desconto, o síndico pode conceder?
De maneira geral, a resposta é não. O síndico não pode dar descontos no valor devido nem abater os juros e multa previstos em lei.
Por que o síndico não pode conceder desconto?
O Código Civil é claro: o condômino que não pagar a taxa condominial estará sujeito ao pagamento de juros previstos na Convenção de Condomínio ou, caso não haja previsão, a juros de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.
O síndico não tem como passar por cima dessa determinação legal. Pelo contrário, é dever do síndico cobrar tudo conforme previsto em lei.
Além disso, é preciso ter em mente que o dinheiro não pertence ao síndico, e sim ao condomínio.
Ao conceder desconto para o inadimplente, o síndico prejudica todos aqueles que pagaram em dia e que tiveram que cobrir os valores atrasados pelo outro morador.
Isso prejudica pode levar a consequências judiciais, além de abrir um precedente perigoso para o próprio condomínio. Veja mais sobre essas consequências no tópico abaixo.
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O que pode acontecer se o síndico conceder o desconto?
Um dos principais riscos de se conceder desconto para moradores inadimplentes é ter que responder judicialmente caso algum outro condômino, ou mesmo o futuro síndico, sinta que foi pessoalmente lesado pela atitude ou que o condomínio foi prejudicado.
Ao passar por cima da Convenção e da determinação legal de cobrar juros e multa, o síndico abre brecha para uma ação demandando que ele devolva os valores equivalentes ao desconto ou isenção ao condomínio.
Isso ocorre porque, como mencionamos anteriormente, o valor devido não pertence ao síndico, e sim ao condomínio.
Estímulo à inadimplência
Vale lembrar ainda que todos os condôminos devem ser tratados da mesma maneira. Dessa forma, se um condômino obteve desconto ou isenção de multa ou juros no condomínio atrasado, o mesmo desconto terá que ser concedido para qualquer condômino que atrase o pagamento.
Portanto, além do risco de uma ação judicial, o síndico também acaba estimulando a inadimplência ao conceder descontos para pagamentos devidos.
Afinal, os condôminos podem desanimar de continuar pagando a taxa em dia se acharem que não vão ser punidos ou que é mais vantajoso negociar um desconto posteriormente.
E a assembleia do condomínio, pode autorizar desconto ou abatimento de juros e multa?
Como vimos, o síndico não pode conceder o desconto por conta própria. Também não pode aprovar um abatimento da dívida consultando apenas o conselho fiscal.
A única alternativa é convocar uma assembleia com o fim de conceder o desconto. Nesse caso, a aprovação da maioria respalda a decisão do síndico.
É importante que a assembleia seja corretamente constituída e que o assunto faça claramente parte da ordem do dia, e não seja discutido apenas como “assuntos gerais”.
Outra possibilidade é alterar os juros e a multa previstos na Convenção de Condomínio de forma definitiva, valendo para todos os casos.
No entanto, isso exige convocação de assembleia específica para o assunto e a aprovação por parte de 2⁄3 de todos os moradores (não apenas dos presentes na assembleia).
Claro que uma alteração desse grau traz riscos para o síndico e para o condomínio, já que seria prejudicial à saúde financeira do condomínio e aos condôminos que pagam em dia.
Como fazer a cobrança de condomínio atrasado de maneira legal e segura
Para evitar problemas, é importante que o síndico tome alguns cuidados na hora de negociar e cobrar condomínio atrasado.
O primeiro é ater-se sempre somente aos limites de multa e juros previstos em lei. Ou seja, nada de cobranças extras ou abusivas.
Também é importante enviar uma notificação de atraso ao condômino, com assinatura confirmando o recebimento. Depois, é hora de tentar negociar de maneira amigável o pagamento dos débitos.
O fato de não poder dar descontos não quer dizer que não haja formas de negociar. É possível, por exemplo, parcelar os valores devidos. Os valores podem ser acrescentados ao boleto mensal do condomínio.
Cobrança com garantidora
Uma opção também é contar com a ajuda de uma assessoria externa para a cobrança. Um modelo muito utilizado é o da cobrança garantida, em que uma empresa garantidora de condomínio, como a Rateio, se responsabiliza pela cobrança.
No caso da cobrança garantida, a Rateio emite os boletos da taxa condominial e repassa todo mês o valor integral das receitas para o condomínio, mesmo que haja inadimplentes.
Ou seja, a empresa antecipa os atrasados e depois negocia o pagamento do débito diretamente com o condômino inadimplente, liberando o síndico do estresse e dos riscos da cobrança.
Para o condômino, negociar com uma garantidora também é vantajoso, pois normalmente a empresa tem mais condições do que o condomínio para oferecer um pagamento facilitado.
Síndico, resolva de vez os problemas com a cobrança da taxa de condomínio
Uma garantidora de condomínio trabalha em conjunto com o síndico e a administradora para facilitar a cobrança do condomínio e garantir inadimplência zero.
A Rateio, garantidora que atua em Curitiba e região e no litoral paranaense, tem mais de 20 anos de experiência na área e um histórico comprovado de condomínios satisfeitos.
