A compra de um imóvel não é uma tarefa simples. Afinal, envolve pensar em vários fatores, como o perfil desejado, a localização e o orçamento. Além disso, há toda a parte burocrática relativa à documentação do imóvel, do proprietário e do comprador.
Com tanto para se levar em conta, não é de estranhar que alguns pontos às vezes passem batidos ou não sejam considerados com a devida atenção. Um deles é em relação a imóveis com dívida de condomínio.
A compra de imóveis com dívida de condomínio é mais comum do que parece. É bem frequente em caso de imóveis que vão a leilão, quando normalmente a dívida já está descrita no próprio edital. No entanto, é algo que pode ocorrer também na hora de comprar o imóvel diretamente do proprietário ou mesmo de alguma construtora.
Por isso, nós vamos falar de alguns cuidados necessários para que você possa ter certeza de que o imóvel que está comprando não tem dívida de condomínio. E, se tiver, para que você saiba exatamente a responsabilidade que está assumindo.
Confira o que você vai ver neste artigo
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Quem é responsável por pagar a dívida de condomínio?
A primeira coisa que você precisa saber ao avaliar a compra de um imóvel com dívida de condomínio é quem é o responsável por pagar o débito. Nós já fizemos um post só sobre esse assunto, mas vamos recapitular aqui.
Por lei, dívidas de condomínio recaem sempre sobre o imóvel. Se as taxas de condomínio em atraso não forem quitadas antes da venda, elas passam a ser de responsabilidade do novo proprietário.
Portanto, ao comprar um imóvel com dívida de condomínio você assume também os débitos e a responsabilidade por quitá-los.
É importante ter isso em mente para que a compra do imóvel seja feita com rigor e clareza, já que é comum que compradores achem que a dívida de condomínio pertence ao proprietário anterior. Como vimos, os débitos de condomínio na verdade pertencem ao imóvel.
Se você comprou um imóvel sem saber que ele tinha a dívida, pode quitar o débito e acionar o proprietário anterior judicialmente, pedindo ressarcimento. Só tenha em mente que uma ação como essa terá custos e pode levar anos até ser resolvida.
Como descobrir se o imóvel que você quer comprar tem dívidas
Agora você já sabe que se comprar um imóvel com dívida de condomínio será o responsável por pagá-la. Se você prefere não correr esse risco, é preciso ter muito cuidado ao analisar a documentação do imóvel na hora da compra.
Nós preparamos uma lista de documentos que você deve analisar para verificar se a propriedade tem dívida de condomínio ou mesmo outros tipos de pendências que possam comprometer o imóvel. Confira:
- Solicite um comprovante ou uma declaração de quitação de dívidas e despesas do condomínio.
- Além disso, você também pode procurar o síndico ou a administradora do condomínio para se certificar da situação do imóvel.
- Aproveite para conferir os registros das últimas assembleias para saber se há alguma previsão de chamada de capital para obras ou reformas, que podem vir a encarecer o condomínio, ou se há alguma chamada de capital em aberto.
- No Registro de Imóveis, confirme a identidade do vendedor (ou seja, veja se ele é realmente o proprietário do imóvel) e se o imóvel está isento de penhoras ou qualquer outro tipo de pendência.
- Solicite ao Registro de Imóveis uma Certidão de Ônus Reais (que comprova que o imóvel não possui dívidas).
- Peça também uma Certidão Negativa de IPTU, emitida pela prefeitura.
- Algumas dívidas do proprietário, do cônjuge ou de uma empresa da qual o vendedor seja sócio podem comprometer o imóvel, como dívidas trabalhistas. Peça, portanto, uma Certidão Negativa de Débito municipal, estadual e federal de ações trabalhistas nos nomes do proprietário, do cônjuge e da empresa.
- É recomendável também pedir uma Certidão Negativa de Ações Judiciais Cíveis (nas esferas Estadual e Federal) do proprietário, do cônjuge e da pessoa jurídica, se for o caso.
Conferir todos esses documentos pode parecer trabalhoso, mas é um trabalho preventivo essencial para não ser pego de surpresa depois da compra.
Como negociar a compra de um imóvel com dívida de condomínio
Se você seguiu todos os passos acima e verificou que o imóvel que quer comprar possui dívida de condomínio, é hora de avaliar suas opções. O mais prudente é desistir da compra e buscar outra opção.
No entanto, caso você decida seguir adiante, pode tomar alguns cuidados durante a negociação.
Verifique a possibilidade de quitação prévia da dívida
O primeiro ponto é verificar se o proprietário está disposto a quitar todas as dívidas antes da venda, entregando uma certidão que comprove a quitação.
Muitas vezes isso não é mais uma possibilidade para o vendedor, mas é o primeiro passo da negociação.
Negocie o valor da venda
Caso o proprietário não tenha condições de quitar a dívida de condomínio antes da venda, é hora de negociar valores.
O justo é que o valor do débito, incluindo multas e juros pelos condomínios em atraso, seja abatido do valor da venda do imóvel. Assim, o dinheiro economizado com o desconto pode ser usado para quitar a dívida.
Registre a existência da dívida em contrato
É importante também que a existência da dívida seja documentada no contrato de compra e venda.
Lá, deverá constar de maneira transparente toda informação relativa aos débitos do imóvel, incluindo eventuais riscos de penhora.
Não conte com ressarcimento posterior
Vale lembrar que é muito arriscado efetuar a compra contando com um ressarcimento posterior das dívidas por parte do proprietário.
Se algo der errado, será preciso cobrar o vendedor na Justiça, sem garantias do resultado.
Na prática, se você comprar o imóvel, com desconto ou não, estará assumindo a responsabilidade de quitar a dívida.
Caso os débitos com o condomínio não sejam pagos, o imóvel pode ser alvo de ação judicial e até mesmo penhora.
Obtenha ajuda especializada
Devido à complexidade da negociação e aos riscos envolvidos na compra de um imóvel com dívida de condomínio, recomendamos fortemente que todo o processo seja feito sob acompanhamento de um advogado especialista em direito imobiliário.
Cuidados ao comprar imóvel em leilão
Fique atento ao valor dos débitos
Na maioria das vezes, um imóvel vai a leilão por conta de débitos acumulados. Pode ser, por exemplo, por falta de pagamento do financiamento, por dívidas de condomínio ou por conta de um empréstimo não pago que tinha o imóvel como garantia.
A compra de um imóvel em leilão pode ser vantajosa por possibilitar descontos expressivos em relação ao preço de mercado. No entanto, é preciso estar atento ao valor das dívidas do imóvel, pois o comprador é quem ficará responsável por pagá-las.
Leia com cuidado o edital do leilão
Todas as informações básicas sobre o imóvel estarão disponíveis no edital referente ao leilão.
Portanto, leia com atenção o documento, já que ele irá informar sobre os débitos pendentes (IPTU, condomínio etc.), metragem e o estado de conservação do imóvel.
Reúna documentação extra sobre o imóvel
Da mesma maneira que na compra regular, é recomendável buscar outros documentos e informações que revelem mais sobre o imóvel.
Neste caso, é importante verificar tanto a existência de dívidas não informadas no edital quanto de possíveis ações contestando o leilão.
Confira se o imóvel está desocupado
Embora não tenha relação com dívidas, um outro ponto importante a checar é se o imóvel está desocupado ou não.
Imóveis ocupados podem ter um desconto ainda mais expressivo no valor, mas é preciso levar em conta que a pessoa pode não sair imediatamente ou mesmo optar por brigar na Justiça para continuar no imóvel.
Por isso, fique atento. Lembre-se que, caso a compra seja efetivada, você estará assumindo todos os débitos e todos os riscos.
Qual é o papel do síndico na negociação de um imóvel com dívidas de condomínio
Embora o síndico seja uma das partes mais interessadas quando se trata de um imóvel com dívida de condomínio, ele não tem muita abertura para interferir ou se envolver na negociação do imóvel.
Afinal, não há nada que impeça o proprietário de vender a unidade, mesmo que ela possua débitos.
Portanto, o que o síndico pode fazer é emitir ou não a certidão negativa de débitos e, caso seja procurado pelo comprador, avisá-lo de que existe a dívida.
Depois que a venda for concluída, o síndico tem o dever de cobrar os débitos do novo proprietário. Por isso, é importante que o comprador preste atenção aos pontos que mencionamos nesse texto e não seja pego de surpresa.
Controlar a inadimplência com a ajuda de uma garantidora
Apesar de não poder fazer muito durante a negociação, no dia a dia do condomínio o síndico tem o dever fundamental de tentar prevenir a inadimplência e cobrar os atrasados. Há várias maneiras de fazer isso, seja tentando negociar amigavelmente seja ingressando com uma ação judicial de cobrança.
Para não deixar a inadimplência virar uma bola de neve, uma excelente opção é contratar o serviço de uma garantidora de condomínio, como a Rateio.
A garantidora gerencia a cobrança da taxa condominial e repassa sempre 100% das receitas para o condomínio, mesmo que haja inadimplentes.
Depois, a garantidora assume a cobrança dos atrasados, negociando diretamente com os condôminos, sem cobrar custas nem honorários do condomínio. Esse serviço é chamado de cobrança garantida de condomínio.
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