A inadimplência pode complicar tanto o caixa de um condomínio que muitos síndicos ficam tentados a partir para uma solução extrema: usar o fundo de reserva para cobrir a inadimplência. Mas será que isso é permitido? E será que é mesmo a melhor solução?
Confira o que você vai ver neste artigo
Como a inadimplência prejudica o caixa do condomínio
A inadimplência condominial ocorre, basicamente, quando um ou mais condôminos deixam de pagar a taxa de condomínio. Ela pode ser pontual, com o condômino regularizando sua situação rapidamente, ou “crônica”, com atrasos que podem chegar a meses ou anos.
Todo condomínio tem um índice de inadimplência, que se refere ao percentual de unidades inadimplentes. Quanto maior esse índice, maior o prejuízo ao caixa do condomínio.
A inadimplência, afinal, impacta diretamente o orçamento do condomínio. Se o condomínio não receber a receita prevista, pode faltar dinheiro para pagar folha de pagamento e outras contas básicas.
Para que isso não aconteça, a taxa de condomínio acaba subindo para os demais condôminos. Ou seja, quem paga em dia tem que cobrir o rombo causado por quem está inadimplente.
O que é o fundo de reserva
O fundo de reserva, por sua vez, é uma espécie de “poupança” do condomínio. Ele é formado com um valor recolhido mensalmente na taxa condominial, e fica guardado para ser usado em situações de emergência.
A Lei nº 4.591/64, mais conhecida como Lei do Condomínio, foi quem instituiu a previsão do fundo de reserva, e determinou que a convenção do condomínio deve prever a forma de contribuição para o fundo.
Normalmente, as convenções estabelecem o valor da contribuição (normalmente no formato de uma porcentagem da cota condominial), o prazo de duração da cobrança e que tipos de despesas ela pode cobrir.
Ou seja, é a convenção do condomínio que vai determinar como o fundo de reserva pode ser utilizado.
De maneira geral, a natureza do fundo de reserva é preventiva e ele deve ser usado para custear despesas extraordinárias (como consertar um rompimento de tubulação) e, a longo prazo, obras de valor mais elevado (como investimentos na troca do elevador).
Usar ou não o fundo de reserva para cobrir a inadimplência
Quando há inadimplência, o comprometimento de caixa e consequente aumento da taxa condominial levam o síndico a uma situação complicada. Para evitar a sobrecarga para os demais condôminos, é tentadora a ideia de usar o fundo de reserva para cobrir o rombo.
No entanto, como mencionamos no ponto anterior, o fundo de reserva só pode ser usado de acordo com o que está previsto na convenção. E, em geral, as convenções determinam que ele seja usado apenas para despesas extraordinárias, urgentes e não previstas no orçamento.
Ou seja, o fundo de reserva não foi feito para cobrir a inadimplência. A não ser que essa possibilidade esteja explicitamente prevista em convenção, o síndico não pode usar o fundo de reserva para bancar o rombo causado por cotas condominiais não pagas.
Para resolver a inadimplência condominial, o síndico pode investir em outras frentes, que mencionaremos a seguir.
Como resolver a inadimplência no condomínio
A inadimplência condominial não é algo simples de se resolver. Porém, há uma série de medidas que podem ajudar a lidar com o problema de forma mais assertiva do que simplesmente usar o fundo de reserva.
Por exemplo:
- Entender claramente o que diz a lei a respeito da inadimplência condominial;
- Estabelecer processos claros de cobrança para que todos tenham conhecimento;
- Promover campanhas de conscientização;
- Abrir espaço para negociação, mas ser assertivo na cobrança dos atrasados;
- Ser prudente com as contas do condomínio, levando em consideração a situação real dos pagamentos.
No entanto, sabemos que nem sempre essas medidas são suficientes. Além disso, a cobrança dos inadimplentes gera um custo para o condomínio e um desgaste para o síndico, muitas vezes ocasionando conflitos internos.
Uma solução definitiva para resolver a inadimplência é contar com a assessoria de uma garantidora de condomínio.
A garantidora assume a cobrança da taxa condominial e repassa para o condomínio sempre 100% das receitas, mesmo que haja inadimplência. Depois, cobra os atrasados diretamente dos condôminos, respeitando a multa e juros previstos em lei e na convenção condominial.
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