Todo condomínio tem suas despesas e taxas, em geral necessárias para manter o bom funcionamento do local. Esses gastos e taxas podem ser enquadrados em diferentes tipos, cada um com suas definições legais e exigências para aprovação e rateio.
Confira o que você vai ver neste artigo
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Despesas ordinárias
As despesas ordinárias são as despesas básicas e necessárias para a gestão do dia a dia do condomínio. Elas são o principal componente da taxa de condomínio, impactando diretamente no valor a ser pago por cada condômino.
A folha de pagamento, por exemplo, é considerada uma despesa ordinária. E justamente ela costuma ser o item que mais pesa na taxa condominial, chegando a responder por até 50% do total de despesas do condomínio.
De maneira geral, as despesas ordinárias são rateadas entre todos os condôminos. Caso o imóvel seja alugado, elas são de responsabilidade do inquilino.
Alguns exemplos de despesas ordinárias:
- Salários e encargos trabalhistas;
- Contas de água, luz, gás e IPTU das áreas comuns;
- Manutenção de equipamentos como elevadores e portões;
- Gastos com limpeza, conservação e pequenos reparos das áreas comuns;
- Despesas com itens de segurança, como câmeras, alarmes e sistema de monitoramento;
- Honorários da administradora e do síndico.
Despesas extraordinárias
Ao contrário das despesas ordinárias, as extraordinárias são aquelas que não se referem aos gastos do dia a dia do condomínio.
Decoração e obras de melhoria, por exemplo, são consideradas despesas extraordinárias. Por conta da sua natureza, é comum que uma despesa extraordinária precise ser aprovada previamente em assembleia – mas isso é avaliado caso a caso, dependendo da despesa.
As despesas extraordinárias também são rateadas entre todos os condôminos. No entanto, caso o imóvel seja alugado, em geral elas são de responsabilidade do proprietário, e não do inquilino.
Exemplos de despesas extraordinárias:
- Reformas e obras de melhoria, como pinturas, troca de piso e revitalização de fachada;
- Decoração e paisagismo;
- Instalação de novos equipamentos relativos, por exemplo, à segurança, prevenção contra incêndios, lazer e telefonia;
- Recursos para constituir fundo de reserva e fundo de obras.
Obras no condomínio
Todo condomínio, eventualmente, passa por alguma obra, seja de manutenção ou melhoria. Quando isso ocorre, normalmente trata-se de uma despesa substancial, que deve ser aprovada em assembleia.
O Código Civil separou as obras de condomínio em diferentes categorias, sendo que cada uma exige um quórum diferente para aprovação.
Obras necessárias
De acordo com o Código Civil, as obras necessárias são “as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore”. Ou seja, são as obras mais urgentes, indispensáveis para a manutenção do condomínio. Por exemplo, reparos elétricos e manutenção de telhado.
O quórum para aprovar uma obra necessária em assembleia é a maioria dos presentes (50% + 1). Porém, caso a obra seja urgente e não traga despesa excessiva, ela não precisa de aprovação em assembleia.
Obras úteis
Segundo o Código Civil, as obras úteis são aquelas “que aumentam ou facilitam o uso do bem”. Ao contrário das obras necessárias, elas não são indispensáveis para conservar o condomínio, mas têm uma utilidade clara. Por exemplo, individualização de hidrômetros e instalação de grades de segurança.
O quórum para aprovar uma obra útil é a maioria absoluta dos condôminos (50% + 1). Repare que não é apenas a maioria dos presentes na assembleia; é a maioria de todos os condôminos.
Obras voluptuárias
Por fim, o Código Civil determina que as obras voluptuárias são “as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor”. Ou seja, as obras voluptuárias são as obras de “embelezamento”. Por exemplo, envidraçamento de varandas e troca da decoração do hall de entrada.
O quórum para aprovar uma obra voluptuária é a maioria qualificada dos condôminos (⅔ dos condôminos). Atenção ao fato de que não se trata apenas de ⅔ dos presentes na assembleia, e sim de ⅔ de todos os condôminos.
Fundo de reserva
O fundo de reserva não é exatamente uma despesa do condomínio, mas sim uma taxa cobrada dos condôminos para construir uma reserva de emergência.
De maneira geral, o fundo de reserva serve para custear necessidades extraordinárias, urgentes ou eventuais do condomínio. Ele foi previsto na Lei nº 4.591/64, mais conhecida como Lei do Condomínio, e não foi revogado pelo Código Civil.
Normalmente, as convenções estabelecem o valor da contribuição (normalmente no formato de uma porcentagem da cota condominial), o prazo de duração da cobrança e que tipos de despesas ela pode cobrir.
Confira nosso post completo sobre fundo de reserva para saber mais sobre o assunto.
Outras taxas, como taxa extra e taxa de mudança
Por fim, o condomínio também pode cobrar algumas taxas extras, dependendo do que está previsto em convenção. Dois exemplos comuns são a taxa extra e a taxa de mudança.
Taxa extra
Basicamente, a taxa extra é uma taxa adicional cobrada para bancar custos que não estavam previstos no orçamento. Ela pode se referir a obras, consertos emergenciais, manutenções não programadas ou mesmo gastos inesperados com despesas básicas como água e luz.
A aprovação da taxa extra depende da natureza da despesa, especialmente em caso de obras.
Caso a situação seja urgente, o síndico pode assumir a despesa e justificar o gasto em assembleia posteriormente. No entanto, a cobrança de taxa extra para qualquer outra despesa que não seja urgente deve passar pela aprovação prévia da assembleia.
Taxa de mudança
Já a taxa de mudança é cobrada por alguns condomínios toda vez que alguém se muda de ou para uma unidade do condomínio. Normalmente, o valor é igual tanto para quem está saindo quanto para quem está chegando ao condomínio.
A forma de cobrança pode variar de condomínio para condomínio, mas normalmente a taxa é incluída na cota condominial do mês seguinte.
É importante destacar que, se a taxa de mudança não constar da convenção, ela deve ser aprovada em assembleia específica para esse fim.
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